Flip,REIT,还是Rental —— 程序员房产投资指南(3)

本文获得原文作者Jordan Thibodeau授权,由我翻译。
原文链接:https://www.biggerpockets.com/blog/ultimate-guide-tech-employees-starting-real-estate/

三种需要避免的投资策略

一. Fix & Flip或者其他大型的Rehab Project

这些project都有很强的贷款时间限制,而且也需要管理project的能力。现在contractor短缺人工费上涨,如果估价失误或者低估了开销,you’re going to have a bad time

现在BRRRR非常流行,但是一旦这些房子没有达到预期估值,你会意识到这个方法的风险其实很高。更别说这也是不少人在2008年破产的原因。

二. Tax Liens and Note Investing

这类投资不是说不能做,而是你会错过房租增长和appreciation带来的红利。

有时候,借房贷的人可能没有能力偿还贷款,虽然理论上你可以直接拿走他抵押的房紫,但是foreclusure需要很久才能走完流程,而且说不定拍卖的时候会有托来哄抬房价(shill bidding)。更重要的是,你有一份全职工作 ,你没有时间去法院为一处没救了的房产竞拍。

尽管我们在投资前计算回报的时候不应该考虑appreciation,但是appreciation代表了一个区域的desirability以及一个租客为了能住这儿愿意付出多少溢价,如果没有升值潜力,我们想要在未来涨租金会比较困难。

三. 房地产开发(Development Projects)

NO!对新手投资者来说,房产开发项目有一万种方法让你欲哭无泪,而且你必须能有一个非常信任的朋友来教你避开里面的坑。

我家的确通过一些projects赚到了钱,但我们在此之前已经浸淫于房地产投资多年。我们通过之前的一些construction获得了经验,慢慢地和市政府建立了良好的关系,所以我们才有能力取得成功。尽管如此,我们依然踩了很多的坑。

所以对于新手来说,我建议你们尽量远离房地产开发,直到你们真正地深入了解了这个行业。

三种值得考虑的投资策略

因为你需要操心你的职业发展,也要留下足够的时间陪伴你的家庭,你需要一个符合这些时间限制的投资策略,所以我推荐科技公司的员工刚开始的时候使用以下这三种策略。

一. 开车两小时范围内的Buy & Hold

湾区的大部分人都很难实现这个目标,但是在在其他的区域,理想的情况应该是你可以轻松地开车到你的房子,检查你的property manager有没有偷懒,房子有没有被租客搞得一团糟。

如果你决定出手买房,野心不要太大。single family house或者小的2-unit duplex会很适合。

如果没有管理租客的经验,你不应该买unit超过3个的房子,不然打理房子会让你心力交瘁,从投资duplex开始慢慢进阶就好。

最重要的是不要在低于B class的neighborhood投资(B class的意思是低犯罪率,居民大多是白领或蓝领,经济在发展中的neighborhood)。

二. Out-of-State Buy & Hold With a Property Manager

很多科技公司的员工已经在这么做了。他们会买外州的房产,然后让property manager来管理它们 。

我推荐你选定一个市场投资,然后开始做market research,研究这个地区的人口趋势,就业形势,商业环境和经济走向,等等。

接下来挑一个城市和社区,研究犯罪率,学区,离办公区的距离,以及这个地区的城市规划。 但真的再次重申,当你刚开始的时候,请不要投资低于B级的社区。等级越低意味着犯罪率越高,你需要处理的破事也越多。

最重要的是入手之前哪怕要飞过去,也要亲自去看看你要投资的那个地方。

三. Syndication

你可以在一个在房地产投资中作为silent partner,比如一个大的公寓或者一个已经建好了的商业地产。对这些投资类别来说,你需要成为一个accredited investor或者至少已经是个投资老手。

Syndication就像买股票,只是缺少了股票的流动性。如果你要买股票,理论上你需要看10-K来理解公司的商业模式,市场上存在的机会,管理层的能力,以及其中涉及到的风险。读完之后,你再来决定是否投资。在这之后,你就本质上成为了一个silent partner,然后盼着公司业绩出色,这样你手里的股票会升值,或者能拿到分红。

对于一个syndication来说,你需要读的不是10-K而是Offering Memorandum,本质上就是一个10-K,只是针对了大型multifamily,retail building,storage facility,或者地产开发项目。在读了这些条款后,如果你觉得OK的花,你可以给syndicator写一张支票换equity或者debt position。

如果这笔投资没出岔子,你每个月会收到部分的租金。当holding period结束的时候,你能拿回你的本金以及升值的部分。

你可以通过RealtySharesFundrise,和Realty Mogul找到这样的syndication的机会。【译者注:还有很多其他的渠道甚至你的同事们也会有syndication】

Wait, 为什么你还没提到REITs?

的确,REIT可以在市场上公开交易,而且可以随时买入卖出,但是其实他们的风险更高。当你看见REIT每天的价格剧烈波动,你可能会因为恐慌而提前cash out,所以不适合害怕风险的人。

我觉得REIT的最大问题在于,他们没法target一个指定的区域,而且也很难看到这个基金中具体的资产和回报是多少。比如说,我的buy and hold在Sacramento,所以我不希望再有加州的exposure了,而我想能得到在Texas, South Austin的一处正在开发中的楼盘附近的直接的exposure,这样的micro-targeted的REIT是几乎不可能存在的。

与此同时,你没法直接控制基金的管理。你不可能给他们打个电话告诉他们具体该怎么做,所以你能做的只有希望他们知道自己在干什么。话虽如此,REIT依然可以是个很好的投资方向,只是你需要根据自己的情况来决定应不应该买入他们。

Spreading Yourself Too Thin

我认识许多投资者把他们的buy and hold rental portfolios分散到很多州,希望这样能带来更高的回报。虽然他们可能有时间有精力这么做,但他们可能忘了即便是回报也会有边际效益递减。分散portfolio会为你的投资增加了一层额外的复杂性,这可能会导致你做出错误的决定。当你工作上要担心的事情越来越大,年龄越来越大的时候,时刻关注不同州的经济走向,政策和税收制度会让你力不从心。

假设你选择buy and hold,我推荐投资者深入一个市场,而并不是把饼摊的太大。当你开始对你的主要市场有更好的理解的时候,你可以比新手投资者更快的发现更好的机会,你与此同时积累的network也会让你离成功更进一步。

所以…

你的buy and hold的房产应该hold越久越好,而不像普通的partnership或者syndication必须在一段时间后出手。但你也应该适当参与syndications, REITS, 以及其他real estate partnerships来拓宽你在房地产市场中的exposure。用后者这样的投资方式,你可以通过对其他市场的exposure来获得该市场红利,同时你可以依靠他们专业的management来避免你在你不熟悉的市场中踩坑。

当然,你依然需要做好due diligence。partnership和syndications的唯一问题是他们会有结束的一天,而你会因此在那时候有很多资产需要重新投资。但是如果你有一个健康的buy and hold的portfolio,在你四处寻找如何reinvest的时候,你依然会对房地产市场有足够的exposure。
——————————————————————————————————

原文作者Jordan Thibodeau,在Google工作,也是房产投资人。在他父亲的熏陶下,Jordan学习了如何投资房地产。在2013年,他和他父亲一起买下了他的第一个地产,一个在湾区的duplex。Jordan之后创建了Silicon Valley Investors Club ,这是一个包含了接近6000个湾区科技公司员工的投资俱乐部。他也创建了一个免费的Real Estate Investors Toolbox ,里面有很多资源和tips能帮助你更轻松地投资房地产。他还有一个monthly investment newsletter叫做Investors Therapy ,帮助投资者更好地理解投资心理。他的文章被刊登在Forbes和Thrive Global上。Jordan也采访了一些美国顶级投资者 ,比如Ray Dalio, Anne Wojcicki, Tim Ferriss, Ryan Holiday, Annie Duke, Ben Horowitz, 和Eric Barker来更好地理解投资心理以及如何做出更好的投资决策。

6赞

感谢翻译。读了三篇全套,缺乏细节,读了biggerpocket的Guide在看这三篇会看得更懂。

可惜也不知道自己最后会在哪里,想买又不想买,想买是看着房产年年涨价的增值,不想买是一个人真的没有刚需。

租房的话比较省心,什么都不用管,到期还房子交几百清洁费走人,但是租房子没有乐趣,为了省钱租一居室的,东西没法买,没地方放,因为要搬家,也不敢买的太多。

买房的很多事情可以做,但是一个人的话又不知道有多少精力去做就是了

2赞

买房确实有很多事情可以做,同时也需要有很多的钱才能做

所以还在考虑,持有房子的成本还是高的,虽然涨价,但是维护费用一样高,一个家庭是刚需,一个人就真不知道要不要工作之外再折腾房子了。还在租房中

感谢翻译和链接,听起来是个大佬。

有没有什么介绍怎么投资酒店的 顺便混个lifetime elite :rofl:

关于Out-of-State Buy & Hold With a Property Manager,有没有推荐的地区和社区?