Flip,REIT,还是Rental —— 程序员房产投资指南(3)

本文获得原文作者Jordan Thibodeau授权,由我翻译。
原文链接:https://www.biggerpockets.com/blog/ultimate-guide-tech-employees-starting-real-estate/

三种需要避免的投资策略

一. Fix & Flip或者其他大型的Rehab Project

这些project都有很强的贷款时间限制,而且也需要管理project的能力。现在contractor短缺人工费上涨,如果估价失误或者低估了开销,you’re going to have a bad time

现在BRRRR非常流行,但是一旦这些房子没有达到预期估值,你会意识到这个方法的风险其实很高。更别说这也是不少人在2008年破产的原因。

二. Tax Liens and Note Investing

这类投资不是说不能做,而是你会错过房租增长和appreciation带来的红利。

有时候,借房贷的人可能没有能力偿还贷款,虽然理论上你可以直接拿走他抵押的房紫,但是foreclusure需要很久才能走完流程,而且说不定拍卖的时候会有托来哄抬房价(shill bidding)。更重要的是,你有一份全职工作 ,你没有时间去法院为一处没救了的房产竞拍。

尽管我们在投资前计算回报的时候不应该考虑appreciation,但是appreciation代表了一个区域的desirability以及一个租客为了能住这儿愿意付出多少溢价,如果没有升值潜力,我们想要在未来涨租金会比较困难。

三. 房地产开发(Development Projects)

NO!对新手投资者来说,房产开发项目有一万种方法让你欲哭无泪,而且你必须能有一个非常信任的朋友来教你避开里面的坑。

我家的确通过一些projects赚到了钱,但我们在此之前已经浸淫于房地产投资多年。我们通过之前的一些construction获得了经验,慢慢地和市政府建立了良好的关系,所以我们才有能力取得成功。尽管如此,我们依然踩了很多的坑。

所以对于新手来说,我建议你们尽量远离房地产开发,直到你们真正地深入了解了这个行业。

三种值得考虑的投资策略

因为你需要操心你的职业发展,也要留下足够的时间陪伴你的家庭,你需要一个符合这些时间限制的投资策略,所以我推荐科技公司的员工刚开始的时候使用以下这三种策略。

一. 开车两小时范围内的Buy & Hold

湾区的大部分人都很难实现这个目标,但是在在其他的区域,理想的情况应该是你可以轻松地开车到你的房子,检查你的property manager有没有偷懒,房子有没有被租客搞得一团糟。

如果你决定出手买房,野心不要太大。single family house或者小的2-unit duplex会很适合。

如果没有管理租客的经验,你不应该买unit超过3个的房子,不然打理房子会让你心力交瘁,从投资duplex开始慢慢进阶就好。

最重要的是不要在低于B class的neighborhood投资(B class的意思是低犯罪率,居民大多是白领或蓝领,经济在发展中的neighborhood)。

二. Out-of-State Buy & Hold With a Property Manager

很多科技公司的员工已经在这么做了。他们会买外州的房产,然后让property manager来管理它们 。

我推荐你选定一个市场投资,然后开始做market research,研究这个地区的人口趋势,就业形势,商业环境和经济走向,等等。

接下来挑一个城市和社区,研究犯罪率,学区,离办公区的距离,以及这个地区的城市规划。 但真的再次重申,当你刚开始的时候,请不要投资低于B级的社区。等级越低意味着犯罪率越高,你需要处理的破事也越多。

最重要的是入手之前哪怕要飞过去,也要亲自去看看你要投资的那个地方。

三. Syndication

你可以在一个在房地产投资中作为silent partner,比如一个大的公寓或者一个已经建好了的商业地产。对这些投资类别来说,你需要成为一个accredited investor或者至少已经是个投资老手。

Syndication就像买股票,只是缺少了股票的流动性。如果你要买股票,理论上你需要看10-K来理解公司的商业模式,市场上存在的机会,管理层的能力,以及其中涉及到的风险。读完之后,你再来决定是否投资。在这之后,你就本质上成为了一个silent partner,然后盼着公司业绩出色,这样你手里的股票会升值,或者能拿到分红。

对于一个syndication来说,你需要读的不是10-K而是Offering Memorandum,本质上就是一个10-K,只是针对了大型multifamily,retail building,storage facility,或者地产开发项目。在读了这些条款后,如果你觉得OK的花,你可以给syndicator写一张支票换equity或者debt position。

如果这笔投资没出岔子,你每个月会收到部分的租金。当holding period结束的时候,你能拿回你的本金以及升值的部分。

你可以通过RealtySharesFundrise,和Realty Mogul找到这样的syndication的机会。【译者注:还有很多其他的渠道甚至你的同事们也会有syndication】

Wait, 为什么你还没提到REITs?

的确,REIT可以在市场上公开交易,而且可以随时买入卖出,但是其实他们的风险更高。当你看见REIT每天的价格剧烈波动,你可能会因为恐慌而提前cash out,所以不适合害怕风险的人。

我觉得REIT的最大问题在于,他们没法target一个指定的区域,而且也很难看到这个基金中具体的资产和回报是多少。比如说,我的buy and hold在Sacramento,所以我不希望再有加州的exposure了,而我想能得到在Texas, South Austin的一处正在开发中的楼盘附近的直接的exposure,这样的micro-targeted的REIT是几乎不可能存在的。

与此同时,你没法直接控制基金的管理。你不可能给他们打个电话告诉他们具体该怎么做,所以你能做的只有希望他们知道自己在干什么。话虽如此,REIT依然可以是个很好的投资方向,只是你需要根据自己的情况来决定应不应该买入他们。

Spreading Yourself Too Thin

我认识许多投资者把他们的buy and hold rental portfolios分散到很多州,希望这样能带来更高的回报。虽然他们可能有时间有精力这么做,但他们可能忘了即便是回报也会有边际效益递减。分散portfolio会为你的投资增加了一层额外的复杂性,这可能会导致你做出错误的决定。当你工作上要担心的事情越来越大,年龄越来越大的时候,时刻关注不同州的经济走向,政策和税收制度会让你力不从心。

假设你选择buy and hold,我推荐投资者深入一个市场,而并不是把饼摊的太大。当你开始对你的主要市场有更好的理解的时候,你可以比新手投资者更快的发现更好的机会,你与此同时积累的network也会让你离成功更进一步。

所以…

你的buy and hold的房产应该hold越久越好,而不像普通的partnership或者syndication必须在一段时间后出手。但你也应该适当参与syndications, REITS, 以及其他real estate partnerships来拓宽你在房地产市场中的exposure。用后者这样的投资方式,你可以通过对其他市场的exposure来获得该市场红利,同时你可以依靠他们专业的management来避免你在你不熟悉的市场中踩坑。

当然,你依然需要做好due diligence。partnership和syndications的唯一问题是他们会有结束的一天,而你会因此在那时候有很多资产需要重新投资。但是如果你有一个健康的buy and hold的portfolio,在你四处寻找如何reinvest的时候,你依然会对房地产市场有足够的exposure。
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原文作者Jordan Thibodeau,在Google工作,也是房产投资人。在他父亲的熏陶下,Jordan学习了如何投资房地产。在2013年,他和他父亲一起买下了他的第一个地产,一个在湾区的duplex。Jordan之后创建了Silicon Valley Investors Club ,这是一个包含了接近6000个湾区科技公司员工的投资俱乐部。他也创建了一个免费的Real Estate Investors Toolbox ,里面有很多资源和tips能帮助你更轻松地投资房地产。他还有一个monthly investment newsletter叫做Investors Therapy ,帮助投资者更好地理解投资心理。他的文章被刊登在Forbes和Thrive Global上。Jordan也采访了一些美国顶级投资者 ,比如Ray Dalio, Anne Wojcicki, Tim Ferriss, Ryan Holiday, Annie Duke, Ben Horowitz, 和Eric Barker来更好地理解投资心理以及如何做出更好的投资决策。