危机来临时现金为王 —— 程序员房产投资指南(2)

本文获得原文作者Jordan Thibodeau授权,由我翻译。

原文链接:https://www.biggerpockets.com/blog/ultimate-guide-tech-employees-starting-real-estate/

讨厌坐拥现金?失去了才懂得珍惜

我经常接到一些投资者打来的电话,他们因为手里还握有大量资本,一直在场外观望而感到焦虑,哪怕其实他们已经在股市或者房产中投了不少钱。

每当我接到这样的投资者的电话,我就想起了我从巴菲特annual shareholder’s letter中学到的教训。

“Our aversion to leverage has dampened our returns over the years. But Charlie and I sleep well. Both of us believe it is insane to risk what you have and need in order to obtain what you don’t need.”
“Despite our recent drought of acquisitions, Charlie and I believe that from time to time Berkshire will have opportunities to make very large purchases. In the meantime, we will stick with our simple guideline: The less the prudence with which others conduct their affairs, the greater the prudence with which we must conduct our own.”

“我们对加杠杆的反感使得我们多年以来的回报一直不高。但正因为这样的投资策略,我和查理每天晚上才睡得着觉,我们都认为用我们已经有的东西作为风险来获得我们根本不需要的东西是很疯狂的行为。”

“尽管我们最近没有怎么并购别的公司,但我和查理都相信,在未来Berkshire会有很多的机会来做出巨大的投资的。与此同时,我们会坚守我们的守则:别人处理事情越是草率,我们自己做事就越要谨慎。”

当经济市场一片大好的时候,很多人大赚一笔。这让依然持有大量现金的我们压力很大,所以很多人急着投资。是的,因为通胀而损失一小部分购买力并不好受,但是万一亏到倾家荡产只会让事情更糟糕。

房产投资要求你在stay in the game的时间足够长,直到你可以买到符合你的要求的地产。没有人有能力预测corrections会在什么时候出现,所以你需要做好准备,corrections一出现就及时行动。


把你的储蓄想象成登珠穆拉玛峰需要的氧气罐。 在山底,每个人都有氧气罐,有些人会少背一些,因为把这些负重背着真的很累。有些人因为迷信天气预报和向导的能力,所以预期一切都会很顺利,就只带足够他们上下山60天的氧气。而另一些人知道不怕一万就怕万一,所以他们宁愿多背一些氧气瓶以防不测。

当你在山的26,000英尺的”死亡区“的时候,事情也许会与变得和你想象的不一样。天气预报开始变得不准,可能,一个可怕的暴风雪正在袭来,你的行程将被迫延长10天。当你因为高海拔几乎不能呼吸,而想起了之前被视为累赘的额外的氧气瓶,你应该感谢上苍,你还好当时带了那额外的一瓶。

我是在说要把所有的钱都放在银行吗?并不是,但当你已经heavily invested并且新出现的机会并不符合你的投资准则的时候,一定要仔细想想要不要扔了你那额外的氧气瓶。

做好心理准备

现在每个人都说想要投资房地产。有些人觉得如果他们现在不出手,以后就再也没有机会了。这种情绪让我很不安,并且使我比别人更加谨慎。

08年金融危机的时候,所有股票都跌到历史低点,我父亲清楚地知道这是一个绝佳的投资机会。他在股票中投入了大笔资产,并且催促我赶紧投资房地产。他一直告诉我为了有好的回报,你必须相信市场长期的规律,这样你就可以在别人都失去理智的时候保持清醒。

你现在需要做的是反省一下上次经济危机的时候自己是怎么应对的。你因为恐慌而失去理智了吗?你抛售了吗? 你把钱藏在了床下面吗?或者你低价入场了吗? 如果你当时没有保持冷静,你从现在开始应该做什么,才能使得下次你不会错过这样的好机会呢?

【译者注:今年三月你低价入场了吗;)】

Staying in the Game

很多人都急着想要开始,and that’s great! 但是你们需要理解real estate需要几十年的努力而不是一年的冲刺。房地产中真正的收益是在房租上涨,房子升值,货币通胀的年份里,在这段时间里我们可以用未来价值更低的钱来偿还通胀前”价值更高“的贷款。随着时间流逝,你房子的loan-to-value ratio会减少,然后你就可以完全付清贷款,释放出更多的现金流,把他们用来买更多的房子。

但是为了取得长期的成功,你必须有足够的资本来度过市场的起起伏伏。许多投资者因为没有预想到市场会下跌,而花了太多钱买房,以至于再也没有重新开始投资的资本。有些人的投资策略使得他们只能持有最多5年,这增加了投资的波动性,也可能使他们不得不在市场下行的过程中卖掉房子。

事实上,如果大多数投资者可以忍住不卖手里2006年高峰之前买的,还在cashflow的房子的话,他们一分钱都不会亏。然而可惜的是,大多数人都不会主动去买能cashflow的房子,或者没有忍住过早抛售。

认识到潜在的利益冲突

Real estate agents,syndicators,wholesalers,以及其他的real estate从业者通常都是通过不断转手交易赚钱的,而这往往会导致他们与你的长期目标相悖。我并不是在说所有从业者都是唯利是求的人,恰恰相反,我和其中许多人非常熟,而且和我合作的那些人都尽最大努力平衡他们自己的利益和他们客户(我)的利益。

我并不因为他们要挣钱而责怪他们,但是你得认识到,只有在交易发生了的时候,他们才能挣到钱,所以他们可能会说服你做一个并不划算的买卖。

你也能发现有些房子是一些其他投资者在出售的,有时候他们其实是试图在周期的顶点卖掉他们表现不好的房产,把这些累赘都扔给新手投资者。仅仅因为这是投资者拥有的房产,并不意味着这处房产对你来说就是最合适的。请务必做好你的due diligence。

关于 Due Diligence

Real estate是一个竞争非常激烈的business,你会遇到很多没有底线的人。如果你得到了一个referral,无论是来自BiggerPockets还是别的地方,不要假设这个referral没有问题。做好你的功课。

如果他们试图向你推销一个投资,或者和一个人合作,一定要问 ”你会从中获得commision吗?如果会的话,你有执照吗?” 如果他们没有license,请不要继续,因为如果这笔交易出了任何问题,department of real estate是没有办法保护你应有的权益的。

Winning the Battle and Losing the War

有些小成就会让你获得一时的开心,比如为了升职而孤立你的同事,为了击败竞争对手降低自己的佣金,为了买到心仪的房子而出价过高。所有这些场景都可以总结为取得了赢得了战役,输掉了战争,这种胜利只能说是伤敌一千自损八百的惨胜。

在real estate中最重要的就是在 profitable 的价位买入房产。如果你连这个都做不到,剩下的就都没有意义了。

为了bad deals而和别人竞争将会降低你的回报率,给你造成过多的压力,而你也会因此更容易做出错误的选择。你这是在用自己的时间,精力,和金钱在争取更低的回报。如果你没法记住我在这里说的别的东西,请一定记住这句话: There will always be another deal

有从一个交易(或者是人生中的任何事)中抽身而走的魄力,是在这个行当中最重要的能力。 大多数投资者都没有这个魄力或者说议价能力,而他们也将为此承受后果。比如如果你有一个好工作,你就会有底气在房地产市场太过疯狂的时候从谈判桌上抽身而走。

线性增长和指数性增长的差别

新手刚开始的时候很容易失去信心,因为买房远员没有买股票那么简单。他们把real estate当做一个线性的事情,他们期待投入的每一段时间都应该有相同的回报。并不是这样的。相比之下房地产投资更应该是指数性的。当你刚刚开始的时候,你会感觉你的付出几乎没有热浸和回报。

我当年花了一年的时间来research才做了第一笔投资,而且那时候的市场还是buyer-friendly的。在现在这个市场里,你只应该花更多的时间来research。

而正因为如此,在我买了房之后,我都不需要在这上面花费太多的精力。因为我一开始花费的时间带来的回报在以指数级地增长,这包括cashflow,appreciation,以及和其他投资人合作的新机会。其他人需要通过他们手里的房子的现金流来养家糊口,而我们有我们的全职工作来维持我们的日常开销,所以我们可以把我们的cashflow重新投入到别的房产中来充分利用复利的力量。

所以不要气馁,慢慢来,持之以恒地学习这个行业。不要只看回报。把重点放在你学到了什么,以及你成长了多少。

和别人攀比没有意义

永远不要把你在房地产取得的成就和别人比较,因为我们每个人的情况都不一样。在第一集的BiggerPockets Podcast里,当时还是在金融危机的谷底,一包烟或者一瓶酒的价格就可以买房子了,你听了之后一定会很难过,因为现在连小黑屋都买不起。

不要气馁,房地产是有周期性的。你需要把重点放在你眼前的目标上,不要把和别人比较。把你花的努力和别人比较会让你很容易做出不理智的决定。

不要事后诸葛亮。在2010到2013年之间,在房地产中不挣钱还是挺难的。有些人把这所有的成功都归结于自己身上,并且还开课来把自己的好运气变现。 但是因为幸存者偏差,我们听不到那些在金融危机前用着一样的策略的人的故事,因为破产的人不会想要分享他们失败的故事。他们就好像消失了一般,被人忽略。人们往往更愿意追逐那些喜欢叙说他们如何成功如何机智的“成功人士”。

所以如果你看见有人在过去的一段时间里挣了很多钱,一定要认识到,在一定程度上这只是运气。而且如果是这样,千万别急着把他们的成功归结于他们的聪明才智。

说了这么多,所以呢?

走过路过不要错过的好年景早就过去,所以你现在需要格外谨慎,但是现在却是一个建立自己的real estate investing network的好时机,在这段时间里,你可以学习如何投资并且开始存钱。

当然了,机会一定会存在,但出手之前请务必三思。

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原文作者Jordan Thibodeau,在Google工作,也是房产投资人。在他父亲的熏陶下,Jordan学习了如何投资房地产。在2013年,他和他父亲一起买下了他的第一个地产,一个在湾区的duplex。Jordan之后创建了Silicon Valley Investors Club ,这是一个包含了接近6000个湾区科技公司员工的投资俱乐部。他也创建了一个免费的Real Estate Investors Toolbox ,里面有很多资源和tips能帮助你更轻松地投资房地产。他还有一个monthly investment newsletter叫做Investors Therapy,帮助投资者更好地理解投资心理。他的文章被刊登在Forbes和Thrive Global上。Jordan也采访了一些美国顶级投资者,比如Ray Dalio, Anne Wojcicki, Tim Ferriss, Ryan Holiday, Annie Duke, Ben Horowitz, 和Eric Barker来更好地理解投资心理以及如何做出更好的投资决策。

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