身价百万就够了吗 —— 程序员房产投资指南(1)

本文获得原文作者Jordan Thibodeau授权,由我翻译。原文链接

译者注:很多网上的guide都是针对那种痛恨自己的工作或者收入较低的,这篇文章是专门针对美国科技行业“高收入”写的,所以应该对大家特别有帮助。

我的投资故事

我运气很好,一开始在我的父亲的帮助下一起开始投资房地产(在BiggerPockets Podcast第74期中提及)。

2013年,我刚开始的时候, 房产市场和现在完全不一样。我们刚从经济衰退的低谷中走出来。历史证明在房产投资中,大多数钱都是在市场非常低迷的时候入场赚到的,所以即使是个新手都可以赚到很多钱,然而经济好的时候,很难买到又便宜,回报又足够高的房子。

现在我们正在接近这个经济周期的最后一个阶段,风险和回报的天平不断向风险倾斜,所以亏钱的可能性很大。与此同时,建造成本在上涨新房数量也在不断上升房租在逐渐走弱利率也在上涨

所以现在这段时间正好可以用来学习如何投资以及build network。但绝不是冲到市场中随便买房的时机,这些冲动会让你后悔的。

一些理财基本知识

我们开始投资前,要先厘清一些基本知识。如果你的公司match 401(k),你应该先max out这些账户,然后把里面的钱放进index fund。公司的match是在别的地方找不到的无风险高回报率的投资。然后如果有条件的话建议去开一个Roth IRA账户。

此处可参考译者本人的文章:Uncle Sam 养老金从入门到精通——401(k), Backdoor Roth IRA​
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下一步是存钱。 尽管无数个人反复提这一点,但是一定不要月光!减少开销是存下足够钱的第一步。充足的储蓄可以赋予你议价能力:你在任何场合如果感觉不爽可以直接掀桌子走人。当你没有这样的议价能力的时候,你的生活会处在不断的焦虑之中。无论如何,你至少应该在银行里存六个月的生活开支,这样如果你不幸被炒鱿鱼,你可以平稳地度过这段艰难时期。

你也需要有足够的insurance,这样万一不幸的事情发生在你的身上时,你可以确保你的家人能得到足够的保障。我们都觉得自己是无坚不摧的铁人,但坏事总有可能发生在自己的头上。你的公司应该给你参保不同的accidental death, short and long-term disability,以及long-term healthcare coverages的选择。另外,一定要自己付自己的残疾险,因为如果你的公司替你付了账单,你最终会被多收巨额的税。如果你还没有申请这些保险,请务必考虑这么做。

接下来你需要规划好自己的estate,我亲眼见到许多家庭因为缺乏合适的estate planning而遇到了非常多的麻烦。你需要设立一个信托(trust),这样当你失去意识的时候,你的遗嘱会在白纸黑字上不会有任何异议。当你失去行为能力的时候,谁会代表你来做出医疗上的选择?谁会来打理你的资产?如果你过世了,你的钱和房子归谁?这些问题现在就需要一个答案,所以你应该和一个你信任的attorney开始讨论起来了。

最后,你需要阻止你自己陷入消费陷阱,买太多你不需要的东西来impress别人。其实在硅谷真的很容易陷入这样的陷阱,太多人在干一些听上去很”酷“的事情了,比如环游世界,开豪车,或者住豪宅。 但你需要专注于实现你的长期目标,而不是陷入别人的梦想之中。如果你遵循以上这些准则,你就能一只脚踏进良性的退休之路了。

”身价百万“真的能帮你抵抗风险吗

我上面说“一只脚”就是因为我遇到太多科技公司的员工,虽然有上百万的股票,但是他们没有任何一样资产可以产生现金流。他们有高身价但只有低现金流。他们唯一能把手头这些资产变现的方法就是变卖这些资产,但是一旦他们cash out这些股票,用完了就什么都没了。

我在dot com泡沫破裂的时候,在硅谷认识上百个这样的纸面上的百万富翁,然而非常不幸的是,他们从来没有diversify他们的资产来充分利用他们挣到的第一桶金。

所以如何建立现金流?

显而易见,你可以买会分红的股票,但是如果你听说过GE百威的故事,你就知道没有股票能保证能分红一辈子。公司分红多少相比自己投资房地产依赖的变量多太多了。如果你希望一个股票表现的好,你需要寄希望于公司的商业模型允许他们获得巨额回报然后支付分红,寄希望于公司的产品在未来也有竞争力,寄希望于竞争对手不会蚕食市场,最后寄希望于公司管理层足够称职。

而对于买房来说,你只需要在一个好地段以合适的价格买下一个好的房产,能吸引到合适的租客就可以产生现金流。这里面的变数远远少于股票分红,所以你的风险小了很多。当然,没有一处房产可以保证永远会产生足够的现金流,总是有风险的。

在科技行业工作的优势

工作在科技行业,你有高而且稳定的工资,给力的401(k),以及轻松申请到贷款的能力。你可能没有意识到,这是大多数房地产投资者都没有的能力,所以你需要把自己的优势利用到极致。当全职房地产从业者明知自己身处房地产泡沫,也不得不走钢丝flip房子来养活自己的时候,有一份稳定的工作能让你等到泡沫破灭,周期落入谷底的时候再出手。

现在房地产投资非常流行,许多人都感觉到进场的压力,就好像手里还存着钱没买房是一件非常傻的事情。请克制住你的冲动!房产的周期已经从买方市场(大约2009到2015)转成了卖方市场(2016到现在)。在这样的市场中,回报已经没有曾经那么高,但不少人依然在做一些蠢事,比如用HELOC或者用自己的股票抵押来投资低回报的real estate。我还注意到不少机构投资的时候都是假设经济会一直增长下去不会有调整,但是经济周期并不是这样work的。

在现在这个市场,钱很廉价,而房子却很贵,这对于投资者来说并不是个好的征兆,因为每增加一点点回报都需要承担更多风险。当经济周期进入下一阶段的时候,你会发现钱越来越难挣,但房价也会下跌,所以找到好的投资机会会更加容易。到那个时候,你会占据主动的位置,有能力以很低的价格买下你心仪的房产。

那怎样知道市场是否在冷却呢?

如果有越来越多的房子符合你严格的投资标准,就说明市场开始冷却了。每个人都有一套符合自己回报率目标的筛选标准,你也需要设立一个自己的criteria。根据长期历史回报率,假设你以comp价格买到的房子,在扣除所有的开销后(包括贷款,税,保险,运营成本,长期capex, 等等),你的baseline应该是能做到至少6%的cap rate。我并不是说这个cap rate是我的目标,但如果你的目标比这个低,你的房子一定买的不值。

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原文作者Jordan Thibodeau,在Google工作,也是房产投资人。在他父亲的熏陶下,Jordan学习了如何投资房地产。在2013年,他和他父亲一起买下了他的第一个地产,一个在湾区的duplex。Jordan之后创建了Silicon Valley Investors Club,这是一个包含了接近6000个湾区科技公司员工的投资俱乐部。他也创建了一个免费的Real Estate Investors Toolbox,里面有很多资源和tips能帮助你更轻松地投资房地产。他还有一个monthly investment newsletter叫做Investors Therapy,帮助投资者更好地理解投资心理。他的文章被刊登在Forbes和Thrive Global上。Jordan也采访了一些美国顶级投资者,比如Ray Dalio, Anne Wojcicki, Tim Ferriss, Ryan Holiday, Annie Duke, Ben Horowitz, 和Eric Barker来更好地理解投资心理以及如何做出更好的投资决策。

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如果有人感兴趣的话,我把剩下两篇翻译也搬上来。BTW,文章是去年写的,所以covid之后的事情显然没有包括,但是理念是一样的

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感谢这么努力的贡献,剩下的内容当然是ASAP了!

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感谢翻译,我先去看原文了

咦他觉得2016年就已经转向买方市场了吗?我感觉一直到2018年房价都还在一路狂飙 2019开始才算是稍微冷静一点了…

我记得他主投Houston等地,不过湾区/LA/NYC房市和大部分地方的确脱节

感觉湾区和西雅图地区永远也等不到市场冷却:joy: 希望明年能冷却下来吧:joy:

我不抱任何希望: ( 感觉就和国内一线房市一个意思了,毕竟钱印的太多了

他说的是2016年之后进入卖方市场吧

谢谢分享!

其实抛开IT从业者的身份不谈,他的核心思想也是进入房地产市场。这其实对于哪个行业的从业者都适用。他的思路跟我之前share的这个blogger也差不多。

我自己倒是觉得,房地产更适合中低收入人群,靠杠杆翻身。对于Google的程序员,收入那么高,安心买大盘就好了,比较Google程序员一年收入顶其他地区其他行业的人3-5年呢。我觉得太焦虑了。

湾区已经略有点冷却了(aka没怎么涨)尤其是半岛地区

同意。文中的核心思想是房地产投资能提供退休所需的现金流。我虽然觉得有道理,但也不是要从现在开始就投资房地产。作为高收入人群,年轻时好好工作,升职加薪,等遇到职业天花板之后再入场也不迟。

美国房产投资的两大优势:杠杆+税收优惠,是很多人选择房产投资的原因。但老实说也是赚得辛苦钱,如果不是这两项,还不如买index省心省力

找好market和niche,build好team,系统化管理好,外加networking,毕竟其实更是people business,这样rental property轻轻松松能做到cash on cash 20%+,外加各种其他优势,都是index不能比的啊,付出的辛苦其实也是乐趣

我觉得大部分程序员都不适合(或者不愿意跳出舒适区)去做people business…

早日fire才是真正的舒适区啊