How to Invest: At every wealth level, from 1k to 10M?

看到版主的帖子,想到了我follow的某个blogger的类似的帖子,贴在这里大家也可以参考一下。

Summarize一下,他的意思就是在asset低的时候接受教育提升自己,找个好工作,买index fund,pay off债务,然后呢随着asset增长,逐渐expose to real estate提高asset,并且持续买index fund,直到1M的时候,考虑一些稳妥的策略,比如买一个stable business。

他做的infographs也很有意思。另外这一系列还没有完全写完。

另外延申阅读,我的另外一个帖子,也是这个blogger写的一篇。自引一下哈哈。

2赞

我总感觉你推荐的这个博主一直在强调的便宜的正现金流房子 是一种很危险的投资… 比如他在最新一篇文章里举的一个例子 一个$132,000的房子 月租金是$1,200。看上去巨美好的一个投资… 然而这个房子在Cleveland,这个地方的犯罪率排名全美前列。现金流再高又如何,买房本质上还是一种加杠杆投资的行为,如果房价本身根本就没有上涨潜力,甚至会下跌,那很容易最后就破产了…

1赞

关于房子投资,我经常看油管的一位地产经纪博主

他的坐标是在尔湾,大概可以感觉到,通过油管这个平台,他今年的生意得到了很大的提升。他的视角个人认为,有一点点偏颇,稍微过度美化房产经济,不过也能理解,毕竟他是地产经纪人。肯定是看好房产生意的。

如果是自住房可能还好一点,但是如果是投资房,还是要慎重吧。一套房产,如果真的能带来好的现金流,肯定有很多人抢的,那自己凭什么能抢过别人呢?

如果是在美国出租房子,也是一个很繁琐的事情,不像在国内出租房子那么简单暴力。

我的理解是增长潜力大的地区的房子全是负现金流;正现金流的区域主要都是正在衰败的或者犯罪率特别高的城市。

这个类似于增长潜力高的股票一般P/E或P/B都相当高;每年分红很高的股票不见得就是表现好的股票。最后肯定有某种均衡的。

4赞

房产其实是个门槛比较高的投资途径。对普通人来说,不认识wholesale,进不去拍卖房,跟贷款agent不熟,自己没有broker证,找不到合适的老墨,没有自己的装修团队 and etc.都可能很难正现金流或者增值。
但如果以上条件都满足,其实是个高风险,超高收益的投资,或者中风险,高收益。取决于多少杠杆

4赞

我很好奇的一点是,无论中国还是美国,做房产投资比较成功(或者自称成功)的往往都会转型成大V(美国叫 educator)。按道理说一门有利可图的生意,deal的数量有限,参与者越少越好才对,这里面有什么门道吗?

他那个帖子里面也说了自己有买贵的房子,贵的房子有自己的优缺点,便宜的房子也有自己的优缺点。房地产其实是个很local的事情,所以得house by house的分析。而且由于流动性差,所以买投资房的过程应该是一个仔细并且很审慎的过程。

有空了专门写一写这些,我自己的经历和交流、观察周围朋友得到的经验和教训。

利益相关:我不认识那个blogger。我也不是房产中介或者从事房地产行业。

比如说bigger pockets那就是做成媒体了,赚钱方法很多了。

无数个小V就做real estate schools,in person或者online都有,很多州考房产中介执照需要上课的,一轮课程下来几百块钱吧?也是门长期生意。

另外我觉得米国人有点分享精神。当然大部分米国人也是闷声发大财,不过总有愿意开blog或者vlog的免费分享的。看看youtube上面那么多免费修东西教学视频就知道了。

1赞

不懂房产。现在还是穷穷穷的人,觉得可以按照下面的优先级:

  1. 工资,自己的能力在薪水上是被低估的,换工作提高工资。如果现在的背景能够通过一两项技术提高,赶紧去学习这些技能,提高工资。
  2. 其他主动收入。如果人脉还可以,也要赶紧利用,提高收入。可以利用自己的技能开展副业。现在网络这么发达,找到合适的副业的概率也不小。
  3. 由于没啥钱,开始小仓位玩股票。目前的定位是除非自己明确知道被低估很多的股票,不动个股。大盘基金配合债券买,就是坛主所说的股债平衡加杠杆。 主题基金,可以根据自己的知识范围,选择性的买一个。 然后边玩边学,知识和仓位一起涨。认同坛主博客里说的年轻时要加杠杆的观点。不仅股市商加,生活的方方面面都需要加上杠杆。
  4. 钱多了,可以考虑房产。对这一块不懂。需要学习。我有一个和大家不太一样的观点。可以不可以给自己定个目标,每五年搬一次家。房子的价值每次在减去房价上涨的基础上提高固定比例,比如20%。 这也是一种加杠杆的方式,自己还住了大房子。等到快退休的时候在卖掉高价值的房子,买一个低端的房子住。因为退休以后选择城市或者位置就又很大自由度,仔细找应该能够找到可心的房子。这样的问题就是房子没有正现金流,而是作为一个零存整取的存款。
  5. 钱多了,可以考虑去投资一些小的实业。这个方式对人对项目都有很高的要求,不然风险太大。 要看机缘了。
  6. 综合以上,现金流主要来自主动收入,工资和第二职业。后期股票仓位大了,也会带来客观的收入。 房子的收益不大。也许这种方式不太合适。真心不懂。

对于普通收入家庭,房地产投资差不多是FIRE最好的方式了。FIRE的本质,是被动收入可以满足日常所需。通过房地产+杠杆,40万的本金+160万贷款,可以买15套132k的房子,每套房子有300-400的正现金流,加起来就是每个月4500-6000的纯现金流 (这部分收入基本不用交税),在LCOL地区已经足够FIRE了。同样的400k,买index fund,假设涨到600k,每年也就6k税后分红,远远不够FIRE。

至于房价,我觉得对于以FIRE为目标的人来说,短期内的涨跌不重要。对于FIRE来说,重要的是现金流,而不是纸面上的盈利。只要别碰到08年级别的大跌,导致房子被银行收回,就可以了。

3赞

几年搬一次家有几个优势(羊毛):1. 大部分州都有自住房5年住满2年,房产增值部分就可以免税的优惠。2. 自住房的贷款利率要比投资房低1%,每2年搬一次家相当于在不断的用自住房利率买投资房。

所以我觉得年轻人应该尽早购入自住房,并且不要一步到位,随着收入增长和家庭成员增加,再逐步升级房产。

3赞

你这些假设过于理想了吧:joy: 132k一套的房子所在的地方 真的能稳定收上来租金吗… 房价真的不会持续下跌以至于把首付跌没吗… 毕竟买房是加杠杆投资呀 涨的话当然爽 跌的话同样生猛…

2赞

跌没首付需要房价跌20+%,我觉得可能性很低。股票和公司可以破产归零,房子和土地我觉得长远来看打平通胀是没有问题的…

至于租金,如果担心租不出去,可以假设空置率20%,30%,给自己留够安全边际。我还是相信便宜的房子会有好的现金流的。如果一套房子,又没有上涨潜力,又没有现金流,那么价格肯定会跌到有足够的现金流为止…

湾区西雅图这样的地方当然跌20%都很难 但是底特律呢… 那种132k能买一套房的地方基本都是人口持续流出或者犯罪率很高的地方吧 房价持续下跌不是不可能呀…

感觉就像在中国投资鹤岗的房子差不多吧 房价的确是便宜 但是鹤岗类似的城市的土地真的稀缺吗… 类似城市太多太多了…

我觉得也不能看到现金流,就无脑入手吧。还是需要自己判断。目标应该是在non shithole社区,找到现金流很好的房子。

这一点我觉得不会太难,至少不比研究个股更难。房地产的特点是趋势判断和择时比较容易,不像股票,所有的公开信息都已经price in。对于房地产,哪怕有明显的趋势出现,也要相当长的一段时间价格才能到位,这中间就有很多机会。

1赞

几年搬一次家的话,每次交易的手续费和中介费都不少啊

Cleveland没那么差,我水牛城的,经常去
不过锈带房价负增长是真的

赞同运通哥说的,正向现金流其实比增值更为重要,我认为。至于房价持平或者跌,这个就得仔细考察所在地区了,总体说来sunbelt一带是人口净流入的,这是在州一级的层面。同一个州内,可能县一级没有那么明细的差异,不过farm county总体人口少,metro county估计房价太贵,suburb county我觉得刚合适。

另外其实我刚开始也没想明白,就是看别人买自己也买了,现在逐渐想明白了,投资房的exit plan,应该是1031 exchange,即使卖了这套出来的钱也转头继续买下一套,最最后传给子孙,而不是急着cash out,否则即使增值,capital gain也得交税。传下去的话,cost basis step up at death,其实挺powerful的。所以要做好钱进了投资房就无限期在里面的准备。

我觉得运通哥的观点跟我高度一致。回头专门开贴写写投资房这块,也希望运通哥也说说。

版主大人为啥不相信132k一套的房子所在的地方呢?除了铁锈带城市之外,还有那么多college town呢。个人认为college town相对房价便宜,租客又持续不断,除非大学倒闭。不过租给学生也有租给学生的烦恼,租给社会人也有租给社会人的烦恼。想好了再投资。

另外的一个问题是如果远程管理的问题,如果本地的房地产市场不适合投资的话。

看一个实例吧。

我随手搜一个,Athens, GA. U GA 所在地。比如这个房子,121 Diamond Dr, Athens, GA 30605.

6天前上市,现在要167k,月供大概800,rent zestimate 1350, 我就按1200去算,那正现金流400.
这房子2016年10月卖了112k,那月供更低了估计500?,但是之前可能房租没有1200,按1000算的话500. 总之,取决于购房价格,这套房子多少年可以一直提供正向现金流。

不过很多college town面临的一个问题就是,因为土地资源丰富拿地便宜,这些年来很多开发商盖了不少新房子,或卖或租,所以这一块对于个人投资者来说是一个挑战。具体到Athnes这个town,我没有研究过,大家请仔细考察以后再说。

免责:以上仅为举例说明,并不作为具体投资建议和意见。因此带来的各种行为、后果、获利或者损失,本人不承担任何责任。

利益相关:本人非房产中介,也并未从事房地产相关行业,包括但不仅限于贷款公司、银行、appraisal、建筑设计规划。

2赞