Redfin和Zillow的估价历史曲线

虽然大家应该都知道Redfin和Zillow的估价仅供参考 不可能很准… 但是我发现Redfin的估价历史曲线非常坑 所以写出来让大家更加警惕一点。

这几天我在回头看之前下过offer没抢赢的房子。以其中一个房子为例子,现在sold价格出来了,于是我就分别看了下Redfin和Zillow的估价历史曲线。分别如下:

Redfin的:

Zillow的:

其中Zillow的曲线非常准确的反映了这段历史,当时list price在$850k,估价就往$850k靠了一下。后来sold price是$1.05M,估值曲线就出来了一个跳涨。

而Redfin的就特别特别坑爹了!我清晰的记得,当时我下offer的时候,整条曲线也是这么平滑,但是收尾处收在了$850k附近,贴近list price。现在sold price出来了,这条曲线的收尾处收在了sold price附近,但坑爹的是整条曲线都因此被往上抬高了!也就是说Redfin鸡贼地把历史给改了!!!和当时房子在卖的时候相比,卖完了之后差不多把2018年的历史估价给往上抬了$100k吧。这实在是太鸡贼了…

总之写出来给大家提醒一下吧。可能大家都知道不管是Redfin还是Zillow,卖房时候估价都会往list price靠,卖完了都会往sold price上靠。但是Redfin直接把历史给改了,这实在是令人无法接受。在这方面Zillow靠谱的多。

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redfin 是最不靠谱的,会修改这个历史曲线。。

是的… 我也发现redfin直接改历史这一点非常坑爹.
redfin不仅改估价历史, 还改交易历史.
redfin唯一比zillow好的大概是UI好用些, 另外comparable sales选的更靠谱一点

也碰到过这样的情况,但Zillow的UX真是丑。另外一方面发现Zillow的价格滞后严重,在我们这缓慢上升的市场中,Zillow的估值一直滞后好几个月。然后有钓鱼价的情况下,Redfin更敢estimate高价而且很少over estimate。

比起来感觉就是Zillow错了就错了 哥给你来个一个月+20%,然后Redfin就是耍耍小聪明,尝试让自己的estimate更靠近市场价。最后我还是觉得Redfin好用些。。。

我自己家,Redfin和Zillow两边的估价相差了差不多10%,也不知道为什么会差这么多 :sweat_smile:

这个倒是可以理解 毕竟现在市场变化快 算法稍有不同就会有比较大的差别

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你这还好,有些州售价不公开的,他们全靠assessment,照着他们的估价能买到才怪了。。

这个很早就发现了,redfin会根据最新的售价来改动historic price。
其实这个可以通过观察自己的房子才得知,有的时候自己当初的买家在曲线之上,有时又会在曲线下方,就知道有更改historic price的嫌疑

有点不明白改历史曲线为啥有问题。估值不就是“用现在的 model 来估计价格走向”的吗?那么现在的 model 更新了,对历史的估计有更改也是合理的啊。我看曲线更重视整体的 trend 变化,zillow 这样的反而很坑,因为被一个近期的 transaction 影响太大

这算overfit吧
estimate是要用现在的信息预测未来的价格
interpolate才是用过去和现在的信息去估算过去的价格
如果estimate参考了未来的信息,那就叫overfit。看fit是很好看,但是没有任何意义。因为estimate的作用是预测未来,用到未来的信息这点就已经不及格了

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我觉得不合理呀 历史时期的估价应该由历史时期的相似房子的成交价所决定 不能2021年一个房子的成交影响了它2018年时候的估价…

当然如果是因为一个房子之前装修过 之前估价的时候没考虑到这个因素所以历史估价错了 这么改也合理。但2021年这个情况显然是市场情绪问题 跟房子自己没关系…

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他们研究的问题本身就不同吧。Zillow做的是time-series的predictive model,目的是去拿过去预测未来。Redfin做的是基于售价的regression model,目的不是去预测未来,而是推测过去某个时间点的房子价值(比如知道11年和20年价格,去推测16年房子的价值,只是这个推测有没有价值,就不知道了)

我觉得咱们考虑的问题不太一样。举个简单的例子,假设原本做的是 linear fit,但是最近发现 linear fit 不对,应该用 exponential fit (因为最近的数据发现偏离 linear 太多,以前虽然也有偏离但是不够明显)。那么对过去某一年的 prediction,应该是保持用 linear fit model 呢,还是改用 exponential fit model 但是用这一年之前的数据来 fit?我理解的 overfit 是,对过去的数据点,用现在已知的所有数据去 fit;但是只更改 model 不更改输入的 fitting data,我觉得不属于 overfit。

对我来说,我更希望看见的数据是用了 improved model,但依然用过去的信息来做 prediction。因为我并不关注在过去时刻过去 model 的 performance,而是关心当前的 model 在过去时刻用更早的数据 predict 的结果。所以如果更改了 model 导致过去数据变化,完全是可以接受的。

Redfin 这个不是因为改model而曲线变了;而是仅仅多了一个新的数据点结果把历史估计给改了…

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这个的主要问题是,对于想用redfin估值做参考的人,这个曲线就很有误导性。
比如考虑这个情况:某个房子值800k,目前的owner是个冤大头花了1m买下了,其实他目前还是只值800k。
你作为新的买家,现在卖家要卖1m,甚至1.1m,如果你看zillow,你会发现之前从800k到1m有个跳涨,你可能就会去确认这个原因是因为remodel还是什么,如果你看redfin,你可能会觉得这房子一路就稳稳涨到1m毫无问题。
因为redfin自己买房子,也卖房子,方方面面都像一个agent在炒高房价,比如隐藏price history,比如这种曲线选择引导炒高房价的模型/算法。
归根到底,用redfin浏览房子就好,看中了的房子再去zillow查一遍。

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这才是经验之谈

在相关公司工作过,zillow的Zestimate还是做的很认真的,毕竟做了十多年,比如它的估值是不参考listing price的,而redfin的估值基本就是参考listing price。

一个房子比如真实价值1m,agent手抖写成了10m,那redfin就显示这个estimate是10m,zillow就会显示1m,看着很搞笑。贴一个reddit上的讨论, https://www.reddit.com/r/RealEstate/comments/7z3d99/us_does_redfins_estimate_just_agree_with_whatever/

算法这个东西基本只能在买卖平衡的市场有用,像湾区这种极端不平衡的市场,人都看不明白,算法估不准也是正常。

多拿这种估值做历史分析,区域分析,对比分析,更为合理一些。

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zillow 有 zillow offers,是真的会出钱买房子的,zestimates做的不准,吃亏的是zillow自己。

redfin - 我确实看到过redfin改历史曲线,而且不止一次。我的房子的购买价格有时候在历史曲线上方,有时候在下方,很迷。

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在房价快涨、快落的地区,redfin estimate和history纯属搞笑的,完全不能看的

因为这个曲线本身就是estimate而不是实际,所以当他所谓的模型take in new data然后restate的时候所有数据就都改了。我觉得如果是公司内部数据,用于完善建模的,这样到是无可厚非。但是如果是面向外部消费者的,的确是很差的practice