贷款买自住房还是现金租房+定投?

他们可以住但不付钱。或者说market crash了,租金比贷款少。

现在有钱人想把杠杆加的太高一样不容易 2008之前时期那些本不该买的起却被放贷的人不只有穷人 也有杠杆加的太高的投资者。

主要是我觉得如果横行比较一下世界各国的房价 美国的房价收入比几乎是全球倒数 其实稳得很…

这要分地区看,湾区这种疯涨的地区是由科技公司码农带起,一般人已经很难买房。
中部地区房确实很便宜,但房价基本不大涨。

还是看跟哪儿比了,就不说北上深了,可以比较一下美国任何一个城市的房价收入比vs温哥华悉尼伦敦巴黎之类的看看…

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大城市还是在涨。没湾区西雅图那么快,但是跑赢通胀没啥问题,除了休斯顿这种真的是能摊大饼的。。。达拉斯和奥斯丁其实都不太好摊大饼

投资买房想的是跑赢定投 :dog:

只要能跑赢通胀,那大杠杆下跑赢定投不难

要是长年保持 200% S&P leverage,其实也不差。
当然这里只算房价,没有把房租,tax advantage 等等算进去 :dog:

US House Prices YoY Growth data is updated quarterly, available from Mar 1992 to Dec 2020, with an average growth rate of 5.3 %.

https://www.ceicdata.com/en/indicator/united-states/house-prices-growth#:~:text=US%20House%20Prices%20YoY%20Growth,average%20growth%20rate%20of%205.3%20%.

If you invested $100 in the S&P 500 at the beginning of 1992, you would have about $1,610.74 at the beginning of 2021, assuming you reinvested all dividends. This is a return on investment of 1,510.74%, or 10.06% per year.

https://www.in2013dollars.com/us/stocks/s-p-500/1992#:~:text=Stock%20market%20returns%20since%201992&text=This%20is%20a%20return%20on,%2C%20or%207.70%%20per%20year.

问题就在于做不到。sp 500历史上最大回撤是50-60%左右。
如果是reg t的话,那50%maintenance 不用回撤就满了
如果是portfolio margin,那股灾的时候券商会上调requirement,比较稳妥的假设是maintenance 20%以上。
那么即使最乐观的估计,平时只能开1.6倍杠杆。

要是低位卖出的话又会错过反弹。
所以其实房贷不爆仓这一点是非常牛逼的。

如果月供保险物业费房产税维护的花费远远小于租同类型房子的,那当然贷款买房划算了。而且贷款买房还的月供里,本金那部分其实将来也是你的。

至于房价增值,大部分地区也就是打平通胀。弯曲西雅图波士顿奥斯丁那是叫暴涨,一般地区做不到的。所以计算的时候也许不用考虑房价增值部分太大,就单纯用每个月花费去计算buy vs rent了

大部分情况月供等费用还是要高于租房费用的,所以才要考虑

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最优当然是定投买房

最优难道不是紧抱论坛元老们的大腿求包养直接实现财富自由嘛 :joy:

关键这个帖子底下已经有很多人指出来了,这个数据有问题,而且美国有很高昂的持有成本。
就拿悉尼来举例,几乎没有地税;然后东京吧作为pr或者公民可以坐到0首付+0.5%的利息。
外加美国的房子比起很多地方来说是面积大单价便宜,但总价并不便宜,对于普通人供不供得起也是看总价而不是看每平米价格。(比如湾区非两个程序员的家庭为了上车也得花80万美元吧,东京如果为了上车可能只需要30-40万,通勤时间都是一个小时)