贷款买自住房还是现金租房+定投?

本贴讨论是(1)贷款买房,还是(2)现金租房+定投。拆分自:REIT vs 直接买房

@physixfan 坛主总结的贷款买房优势很不错。

对于贷款买房或者是租房+投资这个问题,我这里试着从一个比较谨慎的价值投资者的角度来谈谈想法。

这里讨论局限于(1)贷款买自住房 vs (2)现金租房 + 剩余资金定投。从性质上来说,贷款买房是一种active investing而定投index是一种passive investing。我的切入点是分析不同决策的假设以及其可能不成立的风险。

我的见解也很浅,欢迎大家补充。

接下来的讨论分成这几个部分:
(1)贷款买房比定投能赚钱需要怎样的前提条件与假设?
(2)每种假设所带来的风险?
(3)租房+定投的一些优势。
(4)如何决定是贷款买房还是租房+定投呢?
(5)一些个人想法。

贷款买房比租房+定投能赚钱需要怎样的前提/条件/假设?

  • 投资者基本上是理性的
    – 投资者不会有类似追涨杀跌这种不理性的摧毁财富的操作
    – 投资者具备相关知识且有能力执行对投资物的风险评估
    – 投资者能控制自己的情绪对投资决策

  • 贷款的成本足够低
    – 贷款利率不高
    – 贷款总额少
    – 贷款长短与通胀预期相符合
    – 贷款手续费等其他费用少
    – 贷款适度利息可抵税

  • 买房与持房的成本足够低
    – 买房的时间成本低
    – 房屋买入价格低(含各类交易费用)
    – 房屋持有成本低(例如地税,HOA,保险,维护等)

  • 房屋与土地具有大于等于市场平均水平的增值空间
    – 地段配套好(商业区,学区,交通便捷,远离工厂等)
    – 所在地有favorable的地方法律(比如Zoning人为限制房屋供应,city law禁止高速通过等)

  • 卖房的价格合适且交易成本低
    – 合理避税(比如不要一年内就卖出)
    – 卖房时价高
    – 卖房的时间成本低

  • 买卖时间合适
    – 买入时所在地市场不能太hot
    – 选购时市场上有足量合适的可入手的房子
    – 卖出时所在地市场越hot越好
    – 挂牌卖时自己房子型号火热且市场上同类型房源少竞争少
    – 居住多年后自己随时可卖(比如卖了房子也有地方住)

  • favorable的利率与通胀变化
    – 通胀长期上涨乃至大于自身贷款利率
    – 利率走低乃至有更好的refinance的机会

  • 有稳定的未来现金流与紧急资金储备来供贷
    – 可见未来可以维持房贷与生活开销
    – 应急资金可应付typical经济危机

  • 同等条件租房成本高
    – 显性成本例如租金以及租金上涨的风险
    – 隐性成本例如搬家,与房东室友打交道,以及税收上的possible劣势

每种假设所带来的风险?

  • 投资者基本上是理性的
    风险:你可能并不理性。
    – 这个假设用于传统经济学理论分析比较有用,但实际上人是emotional的,在做经济决策的时候不可能是完全理性的(参见behavior economics)。
    – 举个选房例子。房子作为一种有个性的商品,其外观(形状,颜色etc),另一半/父母/亲友/大众评价等与居住价值相关不大的因素是会影响到购房者的购买意愿的。真理性购房者只需要看房屋每平米单价就好了。现实中的购房这是会考虑户型,朝向,甚至风水谐音等因素的,最后大家会去买“喜欢的房子”而不是“每平米最划算的房子”。如果不清楚自己到底是个完全理性的人还是个有感情的人,请问自己这么一个问题:“我有没有买过一样没什么必要的东西,其原因追究到底就是我喜欢或者我喜欢的人喜欢”。
    – 真理性购房者不会让市场左右自己的决定。然而现时生活中追涨杀跌的例子比比皆是,08年之前房屋上涨的时候大家都去买买买,08年危机到来大家又巴不得赶紧出手。现在我们又到了一个买买买的周期。普通人都是有emotion的,desire与fear会支配我们的决定。如果看着房价猛涨你越来越FOMO,且涨的越快你越想上车,那么恭喜你,你和我和大部分人都一样,是一个有血有肉有情感的人。
    – 真理性购房者会学习相关金融知识,并对自己的风险进行合理评估。然而现实生活中,有许多高谈阔论杠杆的人其实对杠杆的风险理解只有一丁半点,最后没翘起地球,反倒被地球撬起杠碎了蛋。你现在可能很想马上去按揭贷款买房,先别急,请先测试下自己的finance 101:(1)等额本金与等额本息哪个利息付的更多?美国常用哪一种?(2)APR和interest rate之间有什么关系?nominal rate和effective rate又是什么鬼?银行告诉你的是哪个?实际上你自己付的又该看哪个?(3)fixed rate和variable rate怎么选,有什么优劣?(4)家长一辈常常迷恋提前还贷,那么什么时候适合提前还贷,划算吗?什么时候时候refinance更好?如果这些基本问题你都还不清楚的话,盲目举杠杆是大概率要砸到自己脚的。
    – 不理性带来inefficiency,inefficient的决策带来loss,由于大部分人不是教科书上的完全理性人,普通投资者/买房客每多做一次active的决定就多一份额外的efficiency loss风险。所有适合非理性人的做法是少做决策,少move就少了犯错的机会。到了一定要做决策的situation就必须掌握足够知识,尽量控制情绪,并且意识到自己一定会有不理性的地方从而做决策时给自己的不理性带来的risk留足空间。

  • 贷款的成本足够低
    风险:低成本的贷款不一定能给你拿到。
    – 对于大部分人来说,相比其他贷款(消费贷,商业贷款,车贷等),房贷的确是为数不多门槛低且能potentially低成本贷到大笔资金的融资渠道。然而成功的资本家永远只做锦上添花赚利差而不是雪中送炭搞慈善的事情,在这个社会里你的钱越少信用越低你所付出的贷款成本越高。
    – 现在各种pension fund,大机构,手上有大把资金与信用进军房地产,这些机构的议价能力是我们普通人比不了的,他们可以用低利息贷款大量资金把个人买房者bid out。你为了和机构或者信用比你高比你有钱的人竞争一套房源,可能需要承担更贵的jumbo loan和less favorable的贷款条件。
    – 私货:既然是撸卡论坛,那么就有必要提到如果你擅于撸卡,亲测用N张卡可以做出20-30W刀永久无息的资金池与cash flow其实都不是什么问题。当然这玩不好就是29.99APR的暴雷。

  • 买房与持房的成本足够低
    风险:地产牛市期间很难控制成本,便宜的房子越来越难找。
    – 牛市 = 很多东西一起变贵。大牛市 = 很多东西一起变死贵。在地产牛市周期,普通人很难控制购房成本。看看论坛几个吐槽自己被out bid到晕厥的贴子就很obvious了。
    – 超大牛市的时候,站在风口的猪都能上天,这个时候大量购房者去争抢本来就不多的房源。你如果幻想自己准备个20%不到的首付就能win bid可能会比较天真,往往这种时候资金不够的同学只有两个选择(1)手上hold资金慢慢等,(2)去筹款,比如借更多钱,或者找亲朋好友集资。如果你是论坛资深玩家你还多一个选择(3)信用卡套现,毕竟信用卡是free money对吧。具体分析每种选择的risk,(1)手上资金hold越久越可能产生一种“钱要砸在我手上的感觉”,毕竟你看别人股票涨了,房子买了也涨了,自己存资金的money market利息=0.01不如通胀3%(2)jumbo loan意味着更高利息,借钱总得还,大家也都是处于借的多还的多的人生阶段(如果你属于借钱能成银行大爷的那种水平也不需要看这篇了),借更多只会增加你的成本。(3)非 @mei 姐不要搞!小心暴雷GG思密达。
    – 美国持房成本就像是水管漏水,一开始不明显,日积月累能cost you a lot。在房子牛市的时候,什么地税,HOA,保险之流都可能跟着涨的。并且:

  • 房屋与土地具有大于等于市场平均水平的增值空间
    风险:能跑赢市场的房子可能本身以及很overprice了。
    – 既然active invest的目的是跑赢大盘(比如reits index),那么我们肯定要去找有升值潜力的房子。我同意 @physixfan 对于房地产市场inefficient的论述。的确,有的地方房子价格飚的离谱,其本质原因我个人人为是缺乏竞争导致的。
    – 一个充分竞争的市场利差很小,不容易赚钱。相反,一个壁垒很高的市场由于资源,风险,收益,信息等的不对称性,反倒是擅长arbitrage同学的天堂。私货:撸卡MS就是一个壁垒很高的市场,所以才有arbitrage的余地,如果人人都知道如何高效MS,就谁都没钱赚了。
    – 美国房地产最大的壁垒是Zoning。由于Zoning,很多地方限制住宅土地房屋供应,导致资源稀缺,Zone内地产价格水涨船高。不理解Zoning的同学可以把这想成国内“学区房”,所有人都为了争有限的资源不惜付出高额代价。论坛坛友集中的波屯,湾区,雅图大多属于深受Zoning之害的地区。
    – 未来房价能不能涨,主要看供给和需求。Zoning限制了供给。如果你所在的地方又有很多需求,比如波屯很多学校,湾区雅图好多厂,那么这些地方房价上涨是合乎逻辑的。所以押注这些地方是有道理的。
    –但是,这些供给分析很obvious,大家也都知道有Zoning有需求的地方更可能会涨,所以资金也都在往这些地方跑,这样的结果是未来的升值空间已经被反映甚至过度反映到当前的价格中了。
    –总之,记住一句话:再”显而易见会赚钱“的东西,如果买卖价格不对,那也只会亏钱,买贵了的话,亏得概率就更大了。

  • 卖房的价格合适且交易成本低
    风险:卖房不一定是稳赚。
    – 虽然说作为卖家在牛市很有competitive edge,但要知道房屋买卖是零和游戏,一方赚了就是另一方亏了。卖方你的风险其实是损失获得当前资产继续上涨的利润,交易是大家对未来预期不相同才产生的,如果买方赚到了,那么你作为卖方就亏了。凡是没有绝对,卖房也不一定稳赚。

  • 买卖时间合适
    风险:Time the market很难if not impossible。
    – 你想买的时候不一定有合适的东西卖给你,你想卖的时候不一定有合适的买家来咨询。
    – 熊市低价适合你买房子的时候可能你没钱(熊市银行也可能不贷款),牛市高价适合你卖房子的时候可能你不方便卖(比如没地方住了)
    – active investor最大的挑战之一是time the market。基本上可以说猜对的概率是50/50吧。

  • favorable的利率与通胀变化
    风险:Predict利率和通胀率很难if not impossible。
    – 准确预测未来利率和通胀率是几乎不可能的。因为利率和通胀率是与bond和currencies市值紧密挂钩的,这些市场比股市市场还要大还要efficient,一点点套利的机会都会转瞬即逝。假如你能长期准确预测利率,你不用买房,去债券与货币市场套利你就成为大富翁了。所以如果有人和你保证他能长期准确预测未来五年利率与通胀走势,他非傻即骗,你可以看情况删他好友了。
    – 利率与通胀率的不可预计性会带来风险。比如美国1980年代通胀率高企,导致30年房贷利率能达到18%,然而随后30年间通胀是一直降到差不多3%,设想一下在通胀3%的时候还18%的房贷是什么感受。当然,有小伙伴会argue我可以refinance啊,这里只是举个极端例子,现实情况可能利差没那么大,但你也亏了,并且refinance也不是想要就有的。

  • 有稳定的未来现金流与紧急资金储备来供贷
    风险:雪崩前每一片雪花都很轻。
    – 在环境好的时候,人们总倾向于对未来过于乐观,毕竟今朝有酒就会想今朝醉。牛市的时候,收入高,房价涨,对未来预期好,觉得未来升职加薪正在走向发财。这种外部环境与内部心态会提高你盲目高举杠杆的可能性。如果你没有合理预计未来的现金流数额与稳定性,很可能在金融危机到来时被资本主义暴击。
    – 资本的增值与减值存在螺旋增幅效应,在危机来的时候,你可能先失去工作,然后房价一路跌到underwater(这时候心态可能会崩,因为你每月还贷=花钱买不值钱的资产,体验“真扔钱”),然后可能因为工作没了你医保也没了,自己买保险又有额外开销,银行也缩信用了,MS路子也死了,反正很惨的事情,就和很好的事情一样,在finance这里经常是一起发生的。

  • 同等条件租房成本高
    风险:你可能低估了租房的优势。
    – 租房的优势还是不少的,下一节讨论。

租房+定投的一些优势。

  • 租房比买房flexible,其试错成本要远小于买房
    – 租房和买房都可能遇到坑爹邻居,租房要搬走容易的多
    – 租房和买房都可能付贵被宰了,但租房解约转手或者term满了再去找便宜的都比卖房子容易很多
    – 工作等原因如果要relocate,当然租房好处理
    – 住了两年发现目前的地方没刚来的时候想的那么好,那么租房收拾收拾就可以换地方了,买了房可能就得忍着住了
    – 房子可能买的太大了,想换就很难。租房组的太奢侈,补救措施多,比如可以找室友,也可以换。

  • 租房对现金流计划与投资安排更友好
    – 买房的首付要冻结一部分当前资金,房贷则是冻结了一部分未来几十年的现金流。租房的现金流则相对可控。
    – 我们现在很难预测自己十年后收入多少,但对于接下来一两年的收入是比较确定的。还房贷想知道十年后收入能否还的上是个玄学,对于自己租房签个两年合同能负担得起什么房租我相信大部分坛友心理还是比较有数的。
    – 假设遇到类似08大危机,失业负担不起当前月租是可以考虑找个小房子租的,而且market crash的时候,房租可能会变得异常便宜(这个时候合适的话secure一个long term lease可能是个好主意),但如果你是还房贷的那波人,你就得咬咬牙了。
    – 租房剩下的钱可以投资。注意:这里的投资可以投任何标的,这是租房剩的钱的优势,你可以用来投大盘index,债券index,也可以投TSLA,GME to the moon(虽然作为价值投资者我不推荐),这里主要讨论REITs,但这不是唯一的投资品!相比而言,房贷的钱只在投资你当前的房产! 有人会觉得既然是房子就必须要和REITs compare否则就不是apple to apple comparison,我觉得这种想法是个误区,因为省下来的钱是fungible的,我可以投去任何合适的地方获利,强行认为这部分钱要去投房地产相关行业是mental accounting的误区。

  • 租房+定投虽无杠杆,但易议价,可逆周期获利,且diversify
    – 没有杠杆也不是一件坏事,因为杠杆用不好可能把自己杠到蛋破人亡。大部分经济危机和悲剧都和杠杆使用不当有关。
    – 美国最近十年的情况是大部分的新建房屋和被购买的房屋都是被拿去做投资房了,而且很大一部分是用来出租的。这么多出租房是得租出去才能赚钱的(捂盘的成本很高)。相比于买房的时候去和卖家还价与其他买家bid,作为租房者,你的议价能力是高出很多的,毕竟租房市场没那么火爆,新鲜的买房投资人会给租房市场提供源源不断的新房子。
    – 在房市大跌的时候,房贷持有者想要抄底是很为难的,因为你首先得还自己不值钱的房子。相比而言,租房客定投REITs的话等于是在下行周期也可以稳定买入,这样以后涨回来一下就赚到了。毕竟熊市的时候,资产都很便宜,但往往大家 (1) 因为恐惧(2)因为没钱而措施抄底良机。定投REITs就不存在这么个问题。
    – 在房市大跌的逆周期,租房客由于没有房贷债务,且其现金资产与易变现的金融资产可能都比房贷者多并flexible,这时候租房客其实可以更容易融资并且去抄底买房。
    – REITs比单个房子diversify多了,鸡蛋放几个篮子的问题不多赘述。

  • 其他
    – 租房是一个很好的可以了解当地环境的方式。如果你刚搬到一个地方不久,直接买房可能会吃对地方不熟悉的大亏。
    – 都说买房做足功课可以买到实惠的,这点同样适用租房,而且租房市场也很不efficient,也存在巨大利差。并且做租房的功课所花时间成本可比买房要小多了。就算错了,试错成本也小。
    – 租房也有税收优惠的,比如MA房租也可减税。
    – 美国租房也有学区,如果你考虑以后孩子上学“孟母三迁”,那么除非你是大富翁,或者你孩子k12都在一个地方上学,那么租房才是更economical的决策。
    – 租房可以防止你买很多junk把房间塞满满的,每次想到两三年要搬家就不会买很多华而不实的东西了。有房子的不仅更可能买junk,还可能花费很多不必要的home improvement。租房这里可以让你省下一大笔钱去compound!(这里坚决谴责什么“房子是租来的,生活是自己的”伪鸡汤真资本的言论)。
    – 另外租房者所需的保险与买房者相比要少很多。经济与心理上都不用太担心房子被水淹了之类。
    – 资金用于index定投真的是省时省心,index的好处不赘述了。
    – 很多人觉得自己可以beat the average。比如有个调查问路人你觉得自己是above,on,还是below average,最后的结果是70%的人认为自己是above average。70%的人高于平均这从统计学上来说就是不可能,其反映的是大家普遍会高估自己的能力。active invest选房想要beat the market你得话很多精力的,如果所有人无脑买什么就能赚那大概是一部分人亏了自己还没发现的可能性大一些。在一个上涨周期中,由于什么都涨所以很容易赚,但如果市场平均+10%而你只+5%其实是不如平均的。

如何决定是贷款买房还是租房+定投呢?

其实说了这么多,最后还是做决定的还是读者您自己。每个人的情况不同,如果你资金充裕,有1000W资产,那么买个50W的房子不过资产5%,说不定还提高了你的portfolio Sharpe ratio。如果你只有10W资产,那么买50W的房子是要贷款不少,且这房子将占到你总portfolio的80-90%都有可能。那么对于资金较少的朋友,您做决定的时候可能就得更谨慎,这就和玩德扑一个道理,大户庄家可以每局都看盘然后随时fold,散户可能是玩不起的。

一些个人想法。

笔者小时候父母教导说“成功没有偶然,用心才有希望”。这句话用在投资场合也是很恰当的。希望大家做投资决策前用心学习,合理评估自己的风险,并做出明智的决定,不要让emotion过多影响决策,这意味着不要太保守也不要太激进。同时要对未来收益有合理预期,考虑到投资大多时候只是有回报的希望,而不是一定有回报,要经济与心理上都做好接受没有回报甚至回报为付的plan B。

至于我自己对买房的看法,可以quote我在另一个帖子(定居地点不定,应该买房吗)的回复:房子对于年轻的我而言,只是一个栖脚的暂留地罢了,世界那么大,机会那么多,早早把自己的未来都赌在一个地方一个box里,大可不必。

笔者作为一个新手价值投资者,投资经验还比较年轻,有的想法不会很成熟。在这里分享想法主要是想促进讨论,因为幸存者偏差,市场上很多时候全是买到赚到的声音,所以觉得有必要提出一些不同的观点。如有不准确之处,欢迎指正讨论。

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自住房 早点买,早买早享受。投资房 意义不是太大,各种开销算下来可能真跑不赢标普。但是相比于现金 无疑投资房产还是一个更明智的选择。

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你的帖子已经被社区标记并被临时隐藏。

4赞

一亩三分地也有一个帖子讨论这个,用了具体的数学计算,供大家参考。
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-713508-1-1.html

确定自住,早买早享受,收益也稳。

同意你的观点,自住房还是要买的,就不考虑投资效益了。幸幸苦苦工作,还是想买个房子犒劳自己。

嗯楼主后来的更新才说到了点子上,第一要考虑买房后期需要refinance提升杠杆率,第二要考虑房租每年都会往上涨。二者都考虑上,只要住的够久,自住房肯定划算。

1赞

那你怎么不看我的帖子呢
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-713707-1-1.html
我说了无数遍还是有人不听:傻子才还贷换到清。只要有贷款能力,就应该定期cashout refinance维持杠杆率。
买房最大的优势就是低息低风险杠杆。你还非把这个优势除外了。
房贷一没有under collateral call风险,二没有利率风险,三还能五倍十倍二十倍杠杆。

哈哈欢迎把这帖子在本论坛也发一下~

欢迎做计算的来建模讨论,build个model把risk都变成参数估个值算算看什么参数情况下贷款买房更划算呗。

可能你更喜欢计算的吧,我这就是列举一些risk,你愿意的话可以假定risk probability跑模型然后来分享result呀

买自住房总有一个single point failure的概率,就是万一买的很糟糕,遇到crash可能很久也恢复不过来。这种概率虽小,但一旦遇上对人的经济与心理打击都会比较大。我写这个帖子的初衷也是想说大家别忽视这种小概率事件。wsj上以前我读过一篇文章 “My 10-Year Odyssey Through America’s Housing Crisis” 感兴趣推荐大家去看一看买房不幸投资失败人的经历。大家总argue贷款买自住房一定优于租房+定投,但其实投资没有什么一定的事情。只能说按以往经验,贷款买房大部分时候是赚的,但就像穷举法一样,你举一万个正面例子也不能证明这一定是最优解。所谓的最优解都是建立在一定的前提假设下的,但如果忽视了假设不成立的可能性就有可能带来你意想不到的风险。

Yeah I know, 我只是很想强调2008年在历史上太特殊了,不要以为2008年的房市惨状像股市每10年一次的大跌一样常见:joy: 如果是讨论要不要在深圳拿六个钱包买一千万的房子 认真探讨风险绝对是必要的;相比而言在当下的美国买房风险不是特别大…

虽然每一次经济危机都有其特殊性,但按照资本主义的尿性,我觉得遇到更惨烈的经济危机只是时间问题。下一次房地产的危机到底怎样发生何时到来我没法知晓,但可以比较肯定的是以后出现比08年更惨的房市危机是很可能的。

我同意和国内比较,美国风险是小多了。毕竟经过国际定价的房子,和堰塞湖不能直接比。

话说我很好奇,你认为08年的灾难很特殊,不容易重现的理由是什么呢?

波及楼市的股灾,这是首例
(实际上因果关系反过来

其实主要原因是物理粉试图time 2020年楼市失败踏空 :rofl:

2008年之前那几年 有太多本来不该买的起房的人被放贷买房了 今天绝对不是这种状况 买的起房的还是有钱人 房价跳涨的主因是有钱人手里的钱太多了。

哎 说多了都是泪:cry:

那会不会出现这样的情况:有钱人觉得钱太便宜就大肆举债去买了一大堆房子用来租给别人。一开始这样是赚钱的,所以越来越多有钱人加入进来一起买就炒高了房价。

与此同时,由于中下产没easy access to credit,他们负担不起高额房价,就都在租,这样另租赁市场也很火爆。但如此地产经济帮不了中下产,救不了美国大众,他们的实际收入并没有增加,所以承担房租的水平有限,直到有一天房租到了他们能支付的上限。

由于富人是靠穷人租金现金流还贷的,富人背后可能背了N个地产开发项目,突发金融危机,穷人失业交不起房租,富人贷款还不上了被下调信用,从而导致银行margin call要更多collateral,最后这样加速破产和危机。

人总要有地方住的。