投资:REIT vs 直接买房

定居地点不定,应该买房吗这个帖子里面有一些讨论 但是我觉得REIT vs 直接买房这个话题值得单独开个贴讨论一下。这个讨论重点在于投资 自住房不太一样 毕竟自己总得需要个地方住。我的看法是这样的:

直接买房的优势

直接买房最大的优势就是杠杆。这一点我感觉网上很多讨论REIT vs 直接买房的讨论都有意无意的给忽视掉了。

REIT 虽然也有使用杠杆进行经营,但是如果你相信有效市场假说的话,那么长期来看 REIT 是不应该能够跑赢 VOO 的。即使 REIT 已经高杠杆经营了,实际上高杠杆经营的行业蛮多的,像 AAL UAL 这些也都有高杠杆。但是最终不会有某个特定行业可以长期稳定跑赢 VOO,我觉得假设 REIT 的回报率和 VOO 相当,大概能有个8%,应该是比较中肯甚至偏高的预期。

但直接买房就不一样了,一般人买房都是20%首付,这就相当于5x杠杆。还款一段时间之后欠银行的钱会减少,杠杆率也会随之减少。很久之后杠杆率太低了之后,就需要refinance重新保持杠杆率。我们就假设平均杠杆率是3x吧。这样的话,假设房价每年的平均涨幅是5%(过去100年大概就是这么多),那么加上3x杠杆之后就有15%的回报率,减掉利率也有个10%以上的年化收益率。

而且房贷的杠杆和股市杠杆相比 属于非常安全的。股市杠杆最常见的一种是 margin account,这种杠杆最大的风险就是股市崩盘时期会有比较大的风险收到 margin call,如果没有足够的钱补进去就被强平了。另外两种常见杠杆,LETF 有 volatility decay,期权有 theta decay,总之都是有缺憾的。但是房贷不一样,哪怕房价跌惨了、你的房子的 equity 跌成负数了,只要你还能一直还月供,银行就不会收走你的房子,这样就能保证你不会在市场最低点被迫因为杠杆爆仓而卖出。

REIT 的优势

REIT 最大的优势就是不用你操心任何事情,投资REIT就和投资股票一样,你不需要找租客、做维修之类的,是纯粹的被动收入,而不像直接买房一样有一部分主动劳动需要做。

其他一些方面

REIT 持有的房子非常多,可以满足diversification的需求。但是另一方面,如果你对local房地产市场足够熟悉了如指掌,那么其实diversification并不是优势,你完全可以自己选最好的deal下手。Diversification 更适合没有足够信息或者精力的 average person,而房地产市场愿意花心思研究的话 outperform 整个国家的整体大盘是很容易的。毕竟房地产交易成本高+流动性低+新手买家众多,市场并不算是完全有效。

这些只是我的一些不成熟的想法,欢迎大家继续补充讨论!

7赞

瞬间淹没在众多感情贴里面 :sunglasses:

7赞

考虑过REIT,但是没有得选择区域,就放弃了。

美华聚集的 弯曲虾图波士顿 这些地方长期看好,其他地方不了解,不敢投。

如果有定向虾图的REIT,那肯定上车。

那还有residential和commercial的区别。
commercial reit比如shopping mall和天线塔这些,其实受经济影响很大,不一定稳

1赞

REIT更接近固收工具,应该对标债券,他们不做卖房赚钱的生意

1赞

虽然是这么说吧 但是REIT的涨幅其中很大一部分也是来自房子的升值嘛。自己投资买房也得尽量持有的时间久一点 不能没过几年就卖 不然交易费用会很蛋疼…

反过来说,reit ETF可以随时交易就意味着它可能偏离实际市场。类似的例子是债券ETF。债券ETF所在的市场和保险金融业所在的市场其实连通性不太好。需要有broker来把散装的债券打包。去年3月债券ETF波动很大,因为broker被市场波动吓到不敢大量收购零售债券。

reit本身也不是随便进出的。reit ETF才是。所以在特定情况下可能也有问题。

1赞

商业地产的上涨一般来自于附近住宅地产的上涨。毕竟人住进去了,楼下吃喝玩乐最方便,商业就带起来。虽然在美国这种模式有少许不一样,SFH都在郊区,大家都是直接开车去商业区消费。但是用片区来统计,如果人口继续流入的话,消费增加,商业地产还是会上涨的。

这种模式的最大挑战来自于网上购物(特朗普强喷贝索斯)。但是美国这两个模式都没还没有过于强大。

这是你一厢情愿……

商业有人去不代表商业地产就有的赚。经济不好的话商家日子也不好过。商家日子不好过的话商业地产也不好过。

residential受经济影响较小。毕竟再怎么样还是要住房的。shopping可以少去两次。

总而言之,不同的地产类型有不同的定价逻辑。就像sfh主要看地价,condo主要看租金。

其实直接买房的一个很大的优势是税收优惠,利息,折旧,5年内自住2年免利得税等等…这些REIT都没有

3赞

那你来说说商业地产是怎么定价的?

我认为,最终上涨会落实到人口上。毕竟不动产这种东西不直接产生收益,需要出租,或者有人接盘。

网上这种文章有很多的好吧


人口只是一方面。你既然看得到电商的影响,也应该看到的经济/就业的影响。
经济不好,谁还有钱去逛mall?去超市买菜回家吃饭。商业地产这时候就不值钱。

那就得考虑租金的稳定性了啊

考虑到杠杆,再考虑到房贷的各种优惠,好像如果对流动性不敏感的话是买房比较划算。如果对流动性很敏感的话REITs 或者是 REITs ETF 也是一种房产投资的很好的标的。

可以再加上 vs 房地产开发商/中介股票 :joy:

这个我就不懂了 欢迎你来开贴:joy:

这要看要不要把管理成本算进去。
如果不沾手,把房子托管,收益会下降很多。

1赞

REITs和Stock Market的correlation比很多人想象的大,所以如果portfolio里的地产投资基本上都是REITS的话,那diversification很低。

买房是bet on houseing market,REITS都是income-generating的。在一些情况下 这俩收益是完全相反的,比如REITS在西雅图的apartments疫情租金暴跌,和housing market暴涨。。

Residential/Office REITS做reposition的时候基本上就会处理别的资产然后持有湾区西雅图Boston这些城市的…

– 私货:既然是撸卡论坛,那么就有必要提到如果你擅于撸卡,亲测用N张卡可以做出20-30W刀永久无息的资金池与cash flow其实都不是什么问题。当然这玩不好就是29.99APR的暴雷。

这种超短期周转还行,长期使用,一旦银行收紧 credit line 立即暴雷。

买房的缺点,交易成本和持有成本也挺可观的。还有就是买房有门槛,就是首付,一开始资金太少做不了。