房地产市场分析 (1) —— 美国那么多城市,去哪里买房?

抛砖引玉,我回头补上boston的

看了下真的没有,记得之前little elm, Anna那边还有很多20万左右,现在都25万+了

美国确实值得投资的城市很多、地理跨度也很大。50个州我去的差不多了,自己住过的也不少一dozen. 我一直很喜欢研究地理和房地产走势,地区型的房地产专家是也见了不少,但对全国都比我还有深入了解的人,楼主是我见过的第一个。

首先房地产增值潜力这个基本上从来都是和一个城市的人口增长率成正比的。为什么?因为:

1.人都不傻,而且人是用脚投票的。那些危险的城市正好是过去十年0%人口增值或负增长的城市
2.人流涌进代表着经济增长、更多工作岗位、更多服务、更多住房需求

所以房地产很热的城市,正好是那些过去十年两位数增长的城市。具体可以参照这个链接:

我自己亲自去过Austin, Phoenix, Nashville, Charlotte等城市跟当地居民交流,得出的都是同一个回答: 这些城市以前很小,但近几年突飞猛进,甚至当地人不喜欢这么多外来工把房价抬高了。Florida一直很热,但自从COVID开始大量北方人人开始在那里买房,最近一年水涨船高。

从过去一百年,尤其是我们这个爱好,还有一个不能忽略的是airline hub. 住在一个航空港旅游出差会很方便,这也就是我对Austin, Tampa, Nashville这种城市的最大抱怨。

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我从头到尾都没有说我了解全国都深入了解,反而一直说我大部分地方都没去过,欢迎指正,比如评论区有人在问的Florida, Boston, DFW。我自己正打算买房,但是熟悉的地方都买不起/不划算,所以只能从全国开始一个一个筛选符合我要求的房子,这篇文章只是写我自己打算做的投资的research。

我完全同意人口和房价成正比,我之后还有更详细的报告,包括引用了各种人口普查关于MSA的数据等等详细研究划不划算,所以打算下篇来写。

写这篇文章也完全是因为我看见很多小白都在问自己家旁边买不起,该去哪里买。I’m in the same boat,我也是个小白,我也买不起家旁边的,所以想分享一下我是怎么想的,希望接下来的文章可以提出更多意见,我在之后的文章一定会更正/更新,因为正像您说的,只有地区专家没有全国专家,所以很希望可以抛砖引玉,每个地区的专家把当地的细节补全,集思广益

西海岸的机场永远是亚太的航线多,东海岸的机场永远是欧洲的航线多,而中部是hit or miss,这个毋庸置疑的。但是美国的好处在于机场多,domestic ticket便宜。所以你直接买个IAH-SEA的$20 Spirit机票然后从SEA回国就行了

我稍微看过一下它们数据,它们会在一个city大批量买一堆,然后换一个城市,所有城市也会有零散的交易,大部分房子中位价格大概在20多万,租金在1600-2000之间

这是一个大公司其下的一个分公司网站 https://rentprogress.com,可以看下它们在哪些城市有房源

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我们不是批判你, 大家只是在讨论,毕竟你花了时间写了这么多,没有功劳也有苦劳. :mahjong:

买房不是小事,只不过是你写的这些和我们这些买过一套房或者多套房的人的实际经历有不小的差别.

在美国买房这个事情,可以说复杂,也可以说简单,最重要的永远都是Location. 这和在国内买房是一样的.

只要选定了Location, 其实并不存在买不起房这件事, 买不起SFH买TH, 连TH都买不起,可以买公寓.
之所以会出现买不起房的情况,只可能是买房者的期望值太高,再贵的地方,它也有便宜的房子,只不过看你能不能接受而已.

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完全同意,所以我说一开始要定好策略,公寓有公寓的策略,要买在核心地段,要考虑HOA。TH依然有HOA的问题。然后才是SFH和multifamily。对我来说,我的问题就是没法选定location,因为每一个熟悉的地方都不行:比如baltimore的公寓一直在涨而且HOA很高,townhouse很多都在很差的hood,SFH要么很危险,要么1m以上,所以只能从美国50个州开始选location。

Buffalo能不能算得上旅游城市先不谈,它房价贵更大程度上应该是因为他是纽约州的第二大人口城市…

忘说了一点。美国和中国是因为国土面积纬度、和其他的地理的原因是世界上少有的跨多个气候种类的国家。这几十年美国经济/人口/房地产的一个很大趋势是Snow/Rust belt的衰弱和Sun Belt的崛起。我跟很多Northeast/Midwest的人都沟通过,人都厌倦寒冷、向往温暖的地方。这也就是为什么大多房地产崛起的城市都在Sun Belt.

Las Vegas已经不仅仅是一个旅游城市了。都会区阳光非常好、税低、房地产也一直走高,很多从加州“逃离”的人大首要的定居点就是NV, TX, FL等。而我个人认为Kansas City, Greenville SC, Pittsburg, Boise这些城市其实潜力有限

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我错了OTZ,但我之前看了一下,好像除了一些学校,主要就剩下旅游业和服务业?

我同意,但是Las Vegas房价刚刚从08年缓过来,别的产业在发展但大家都在观望。而且如果你看了报告Las Vegas人口正在流出而不是流入

关于剩下的城市为什么留着是因为我想讲讲一些具体细节,比如如果只看cashflow不看appreciation其实Kansas City很不错,而greenville, pittsburgh, boise的具体人口和经济构成问题我也有具体的笔记打算在之后写

我(以及很多别人)打算远程买,远程manage,根本不考虑自己要不要去的问题,只考虑赚不赚钱的问题

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工业虽然确实不行了,但提供的工作岗位的绝对数量还是不小的。另外也算是upstate的finance hub了吧

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Interesting,我不知道healthcare和finance增加了那么多,感谢指正

Buffalo既不是航空港,也没很牛逼的支柱型产业,而且Great Lakes地区本来就不吃香,发展比较好的也只有Toronto, Minneapolis和Madison等。纽约有华尔街,LA有电影,Miami有养老度假快艇,SF有tech,Buffalo有什么?

很多纯旅游型城镇也就发展成Jackson Hole, Aspen, Branson, Rapid City这种规模而已。

我不否认这些。upstate (in general) is dead. 只是想表达一下我觉得它不算旅游城市罢了

congrats!!! 这年头,买到既是赚到