房地产市场分析 (1) —— 美国那么多城市,去哪里买房?

本文首发于我的博客: https://quanti-fi.com/real-estate-market-analysis-1-zh/

Disclaimer: 本文纯属个人观点,意图分享自己投资的或者打算投资的想法和研究。

假如你在美国生活的,工作的或者去过的地方都不适合你的投资策略,你可能只能把目光投向全美的各大城市。比如我第一个学校在Davis/Sacramento附近太贵,第二个学校在Baltimore附近要么太危险要么太贵。我又生活在湾区,一个小黑屋抵别的城市的豪宅的地方。

投资策略

在开始选市场之前,首先应该确定自己的策略,常见的有以下几种情况:

  • 如果自住的话,要不house hacking要不就不要优先考虑投资的问题,要分清asset和liability的区别。
  • 为了升值投资,那应该在你觉得会升值的地方比如sf/la/nyc买你可以负担的房子,做好为什么这块地方为什么会升值的due diligence,比如人口经济未来规划等等,最后计算IRR决定是否比注重现金流的rental划算
  • flip/brrrr (buy rehab rent refinance repeat)和上面一样,需要做好due diligence,还要能够精准预估翻新房子的成本和新房子几个月后能卖多少钱
  • airbnb/短租房,网上有很多很好的工具预估回报率
  • rental,这是我接下来打算走的策略。cashflow和appreciation希望雨露均沾。因为我刚工作不多久,还没有存太多钱,所以我希望可以入手400k以下的single family/duplex,这样down payment可以在80k以下。

好了确定大概要买多少钱的房子了,也确定怎么赚钱了,下一步就开始挑地方投资了。开始之前必须重申:如果你住的或者熟悉的地方适合你的投资策略,请一定从熟悉的地方开始入手,如果想增加别的地方的real estate的exposure,可以试试syndication。

Emerging Trends in Real Estate

我们这里参考PwC和Urban Land Institute每年都会发布的Emerging Trends in Real Estate 其中列举了美国前80的房地产市场,根据向各大房地产投资机构和专家的发放的问卷来排名。如果你不信任机构和专家的话,这些排序至少反映了这些市场的投资热度(越热说明越贵但升值潜力也越高),除此之外其中还有很多数据和分析可能可以帮到你。

很多人可能这里面至少三分之一没有听说过,或者完全不了解,没关系,我查了wiki了解了大概的情况,然后把他们按照我的投资策略和我的喜好,事先剔除了一大部分。

注意:以下含有很多个人偏见,其中大部分的地方我也没有考察过,如果有相关地区的经验欢迎指出讨论!

西岸地区:加州,西雅图等

太贵或者对房东太不friendly

  • Inland Empire
  • Orange County
  • LA
  • SD
  • SJ
  • Oakland/East Bay
  • Sacramento
  • SF
  • Seattle
  • Tacoma
  • Portland, OR

Florida

我个人不熟悉,而且主要是旅游业+养老+服务行业,欢迎有经验的在下文评论普及Florida的投资情况。

  • Tampa/St. Petersburg
  • Cape Coral/Fort Myers/Naples
  • Orlando
  • West Palm Beach
  • Jacksonville
  • Miami
  • Fort Lauderdale
  • Deltona/Daytona
  • Tallahassee

纽约地区

太贵+我个人不熟悉,欢迎有经验的在下文评论普及NY/NJ地区的投资情况。

  • Long Island
  • Northern New Jersey
  • Jersey City
  • New York–Brooklyn
  • New York–other boroughs
  • New York–Manhattan

旅游城市

太贵而且不符合我的策略,适合airbnb/vacation house之类的投资

  • Las Vegas
  • Honolulu
  • Buffalo
  • Virginia Beach/Norfolk

太危险

虽然危险但是如果熟悉neighborhood的话还是会有不少很好的deal,然而一是不适合新手投资者,二是升值潜力显然很低。

  • St. Louis
  • Cleveland
  • Baltimore
  • Detroit
  • Memphis
  • Birmingham

太贵或者cashflow太难的城市

  • Dallas/Fort Worth 一直在涨,而且德州property tax高,想要cashflow几乎不可能
  • Denver 房价一直很高
  • Washington, DC - Northern VA
  • Washington, DC - District
  • Boston
  • Chicago

因为我依然希望房子可以一定程度升值,所以剔除以下平静的“小”城市(boutique markets),原因包括但不限于:经济没有太大潜力,人口没有显著增长,或者投资者热情平淡:

  • Omaha
  • Westchester, NY/Fairfield, CT
  • Cincinnati
  • Richmond
  • Portland, ME
  • Tucson
  • Milwaukee
  • Spokane, WA/Coeur d'Alene, ID
  • Des Moines
  • Albuquerque
  • Gainesville
  • Chattanooga
  • Hartford
  • Oklahoma City
  • Louisville
  • Knoxville
  • Providence
  • New Orleans

我们剩下以下二十个城市

  1. Raleigh/Durham
  2. Austin
  3. Nashville
  4. Charlotte
  5. Salt Lake City
  6. Atlanta
  7. San Antonio
  8. Phoenix
  9. Boise
  10. Washington, DC - MD surburbs
  11. Indianapolis
  12. Philadelphia
  13. Charleston
  14. Columbus
  15. Greenville, SC
  16. Madison
  17. Minneapolis
  18. Kansas City, MO
  19. Pittsburgh
  20. Houston

以上其实还是有很多太贵的,或者经济/人口不是最有潜力的地区,我们成功从80个地区缩减到了20个,下一篇我们来具体看看这些地区决定哪些更适合我的投资策略。

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Austin税比Dallas还高,为啥Austin在里面。。。。

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我知道,只不过我已经做了research了,现在剔除了下一步就没法拿出来了lol

因为在达拉斯住过很长一段时间,对那边比较清楚,北边还是很多20w以下的房子适合投资,地税是偏高,租售比挺好,但是价格涨了一段时间后最近几年都没什么增长。不像湾区虽然贵点,但是像milpitas那些本来不贵的区最近几年也每年可以涨个接近10万

应该有不少公司是专门买房出租投资的,可以看看它们在哪里买
因为LD的公司是房产估值的,所以常常会看到合作的投资公司都买了哪里的property,不过我们自己没什么闲钱投

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对,过去几年还有机会,现在只能在很远的地方才能勉强cashflow

达拉斯现在没有20万的房子了吧,北边现在30万以下只能买湾区的小黑屋那样的房子了。

这种合作的投资公司最近有什么买的trend吗?还有就是这种公司买入的和个人买入的mindset和evaluation方法是一样的吗

这种Syndication有做residential有做commercial的,basically就是几个负责管事的partner+一些负责给钱的partner合伙买房,所以通常会买大一些的比如公寓,或者买多一些

最近想去Tampa或者Orlando买房,请问有人了解这两个地方吗?

说到投资,别的我不敢说,但是休斯顿,我住了8年。这里房价是便宜,但是3%的地税外加涨的巨慢!这还没算保险和HOA:see_no_evil:

你买了房子自住就不说了,但是你想投资?我只能呵呵呵!
最后你卖的时候减去卖房的成本,然后能cover你这几年的地税和维护开销,然后算下来能混个几年白住就偷乐吧!想赚一笔那是门儿都没有.

西海岸/新英格兰地区虽然房价高昂,但是只要买的时间和价格合适了,买下来之后,看着房屋市场价差不多每个月以接近1%的速度上涨,几年后卖出去很容易赚个Double,还是一件很开心的事 :smiling_imp:

啊 德州税高cashflow不了我知道,碍于篇幅写不下了下篇写

看见橙县竟然排在la前面。
顺便问一下,像尔湾的新盘如何呢?
特别是Altair,中介常和我提这个新盘,封闭社区,有洛杉矶的朋友了解的人不。

你这长篇大论分析了半天,其实根本没用!

华人都喜欢住大城市,如果能抛开其他因素自由选择,大概率都是大家耳熟能详,生活方便的那几个地方. 没人会选择去一个连亚洲超市都没有的小城市生活的.

想了解一个地方的房市好不好,自己打开Redfin/Zillow, 找到相应地点范围,随便调查几个不同价位,不同房型的房子最近3-5年的涨势就一目了然了!

我文中都说了这是out of state投资啊,自己住的地方投资不划算所以要去外州买,这打算买的房是根本并不打算自己去住,一年最多去一次看一眼property manager做得怎么样的,和你说的完全不是一回事

话不多说,昨天close了一套75w,今天看redfin和zillow都给我estimate 80w,所以我是一天赚了5w???

恭喜入坑! :boom:

要是房子没有什么明显缺陷的话,说明你买的好!不过最近两三年之内就关心涨幅就好.倒卖是不可能的. 美国卖房成本还是比较高的

话说这75万的房子要是买在南方德州之类的地方,光每年的地税+保险+HOA+Utilities 这些硬性开销,就妥妥的小三万啊,这还没算房贷呢!光想想都觉得酸爽 :smiling_imp:

打税打税(滑稽)
恭喜新居

这文章我不知道是依据什么写的,把波士顿和芝加哥归在同一类里面排出,理由是价格太高cashflow难,根本不成立。

这俩地方我都住过五年以上,芝加哥的价格根本就是拍马都很难追上波士顿,而波士顿投资出租的cashflow简直不要太轻松。

楼主你长篇大论之前最好先介绍一下自己的经验,要不只能挑口水。

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我disclaimer已经写了我大部分地方都没去过所以欢迎指正。然后我的策略也写了400k以内,波士顿买得起吗?

波士顿中心买不起,suburb的Worcester多的不要不要的,大把的人跑过去二三十万买个出租房放租金。

还是那句话,没有调查就没有发言权,没有正确的调查还是没有发言权,不是你写了个disclaimer就让你全国一盘棋讨论的,这话题太大了。

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