开个投票了解下大家都(打算)买多少钱的房

还没买成房, 不过先说一下我的思路吧, 我是先去 https://www.calculator.net/investment-calculator.html 用4% real return rate算出想要在XX岁前FI每年需要投多少钱, 每年投满这么多钱以后剩下的用来日常开销和还房贷. downpay其实从来不是问题, 但是不想大量资产集中在以后不能generate income的房子上

以下选项的assumption:

  • income指的是税前(包括bonus & RSU), single income
  • 假设贷款可以approve.
  • 假设downpay足够
  • 2x income
  • 3x income
  • 4x income
  • 5x income
  • as much loan as possible

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再加上几个dual income的选项哈

  • 2x dual income
  • 3x dual income
  • 4x dual income
  • 5x dual income

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感觉Location对于需要买多少钱的房子很重要。湾区虾图扭腰不选as much as possible感觉都上不了车,特别这年动辄10-20% YOY涨幅 :rofl:

房价涨的好股市一般也好吧,可以放股市防止上不了车啊

我网上看好像大家都不推荐短期内就要买房的人把钱放在股市里?2020的确是意外地牛

如果是短期一定要买, 那确实是建议不进股市
但是如果是可买可不买, 那可以放股市, 应该能跑赢房价

EDIT: 股市不加杠杆确实不太可能跑赢加满杠杆的房子, 我本意只是想说房子的升值能力未必比股市高, 如非刚需闲钱投资股市可能更合适.

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不是这么算的,举个极端情况的例子好了。
现在房子一百万,你有20%的首付也就是20万,你欠了80万。
假设极端情况过了两年房子和股市都翻倍了,你有40万作为首付,但是鉴于你的收入银行不一定愿意贷款160万给你了,即使贷了也欠了160万。
一般来说房子20%的首付的话相当于5x的杠杆,不是一般投资能beat的。
换到实际情况来说,如果房子今年涨了10%(100变成110万),考虑到只出了20%首付的话(20万),这相当于要50%的股市投资收益才能抹平这个差价。

房子最大的优势的确是在杠杆,但具体多大杠杆因人而异。

买房非常tricky的一点在于有人买来住,有人买来当投资,也有人没想明白是要干嘛。

我个人情况是想买来住,退休以后不打算搬离这个地区,那房子翻10番也跟我没关系啊因为我也不打算卖。股市里的钱最后产生的收益是能cover我退休以后的日常支出的,性质不一样,没法直接用收益率比较。

所以我个人感觉只要够首付能上车就行,要真上不了车大不了就TH,再不行租房

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即使是唯一一套自住房,房价涨10倍和你也非常有关系。那是你的asset,实实在在的资产。你可以refinance拿出一部分cash来改善生活。你甚至可以哪天卖掉它在同一个小区租房住。

我始终认为,房贷是通胀预期下普通人最容易也最应该利用的杠杆。在不是很影响你人生轨迹的情况下(比如为了还房贷不得不从事不喜欢的工作),应该尽早最大化房贷买一个房子再说。

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你这个是在混淆逻辑啊,我的point是大家不能觉得反正我的钱在股市的收益能beat房子就不上车,这种想法有明显的漏洞:

  1. 虽然你不在乎,你确实能卖掉获得房子翻10倍的收益,这是客观存在的不是你不在乎就没有了。
  2. 都10倍的情况下,没上车的人的20万变成了200万,房子100万变成了1000万,你倒是有房了,那这差价800万没房的还怎么上车。
  3. 杠杆多大一般就是5倍左右,并非因人而异,绝大多数人是20/30% down payment,不加杠杆那是全款买属于收钱人,超过5倍杠杆银行一般不会同意。

cashout refinace啊。还真有人还贷款还清啊?不会吧不会吧

不奇怪啊 :joy:
paid off home and retire early

房子的最大好处确实是杠杆。
但是你举的例子可能不符合实际。房价和地区有很大关系,有的地方可能一年能涨10%,有的地方可能也就涨2%,3%。:joy:

跟地区和房子本身都有很大关系. 地区一般我们就讨论比较贵的地方, 所以升值空间是有的.
房子种类我感觉更重要, SFH比TH和condo还是好太多了, 在现在房市SFH涨飞了的情况下, TH和condo还是非常难出手
有些刚毕业不久的同学怕上不了车买了condo过渡, 我不知道最后卖掉以后相比租房到底是亏还是赚…

有能力payoff和真的payoff是两回事。
当然,退休了可能没收入贷不出了这正常。否则没事把房贷付清是很傻的行为。投资收益率超过房贷不难。

我并不是提倡没事把房贷付清, 我指的主要是退休以后的情况.
退休以后资产配置需要避免高风险, 不像年轻时候股票配置的多, 所以收益未必打得过房贷的利率的. 退休前pay off有时候是必要的 (具体情况具体分析, 有人房贷利率极低).

为何没有10x income, 15x,甚至20x 选项?

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呃。。那这意思就说明不用income买房吗。。算上税和其他支出,20x得几年。。

还涉及到可贷款数额的问题吧,一般银行只肯贷gross income的28%。(28-35rule)
1,假如你年薪12万,每个月monthly payment(包含tax, insurance, HOA)不超过2800。扣掉tax啥的,只有2000-2100可以在principle&interest上。
2,再假设房子是12x5,即60万。假设20%首付,3%的30年fixed,则每月房贷payment 2023。

所以10x, 15x这些根本不存在,因为你根本贷不到那么多钱。

PS. 穷学生纸上谈兵,求已经买房的证实下我的猜想对不对。

上限不止,我上回房贷要求的是debt-to-income ratio < 43% income (pre-tax),debt要算上房贷、车贷、和信用卡balance(这个很好控制)。更大的问题是income一般只算cash compensation,RSU一类的不一定能都算上(如果不是前三五年一直有拿股票的话)

rsu如果没有每年等量的refresh的话就不算
也就是说,income对银行来说= base + cash bonus+ stock refresh。
base取最新水平
bonus和refresh取过去2-3年的最低值或中位数。取决于银行。

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