地产经纪人开个贴,长期回答买房卖房相关问题

全职工程师,兼职经纪人已多年,开个贴回答一些新人买房卖房可能遇到的问题。欢迎骚扰。(版主如果觉得不合规,请删帖。)

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春天往往是房市最火的时候,请问几月买房合适?

一般来说房价从春天开始涨,一直持续到秋天,大概在6-8月是高峰(有事是会下雪的地区,冬天成交量比较少)。如果是刚需,那就是什么时候需要什么时候买,比如要赶在9月份开学前买学区房给娃办理去学的,一般5-6月就得差不多看好了(贷款,过户还得1-2个月)。如果不着急,那就可以到冬天的时候慢慢淘,有可能遇到性价比比较高的。但房子数量少,可供选择也少。

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请教楼主, market火热的时候作为买家如何尽可能兼顾offer竞争力以及自己的利益呢?
我现在的agent帮我下offer时一般推荐以下几点:

  • waive inspection (基本操作, 一般也不够时间预约inspection, 不过前提是卖家提供inspection report)
  • waive earnest money (3~5w)
  • waive financial contingency (说是如果waive掉, under contract以后理论上只能用pre-approval letter那个lender, 即使找到利率更好的lender也要和卖家协商)
  • close in 30 days (这个纯粹只能相信lender口头承诺了)

我感觉这么一通操作以后买家十分被动. 有没有更好的方案呢?

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目前自住有房贷, 想换一个更贵更好的, 可以边卖边买吗? 这种可以拿到pre-approval吗?

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对于没有什么信用记录的人, 哪家银行,利率低一些那?

对于seller’s market,从一开始买主就占劣势,讨价还价的余地很小。一般我建议做到如下几点:

  1. 一定要明确自己的需求和预算,一旦看到满意的房子,下手果断。在你的能承受的价格范围内,加到最高。比如一个房子市场价50W,由于比较火爆,可能要卖到55W,而你对这个房子的预期是53W,那么你就就出到53W就行了,无论拿到拿不到,都不后悔。
  2. Waive Inspection确实可以一定程度上有优势,但是不大。而且这一项对买主极为不利。如果一旦遇到结构性问题(比如地基漏水)或者安全隐患,维修起来贵,而且将来也不好买。除非房子比较新,买主有一定经验,这个一定要评估风险。
  3. EMD (押金)可以多付点,以表诚意。 (效果一般)
  4. Waive mortgage contingency (这个效果更好些),你说的不能换lender,我觉得不正确。这一条的限制是如果房屋估计低于售价,买家不得推出合同。通常来说,华人买家都有足够存款,和正式工作,贷款都没问题(我还没有遇到华人贷款不批的)。但是很多美国人,自身就有很多债务,加上工资收入不一定高,往往不容易贷款。Waive掉这条,对买主有帮助。如果你是现金,那就更好了。

总的来说,个人建议首先保障房屋没问题,一个喜欢的好房子,即使多花点钱也没不会很心疼。

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能比能拿到Pre-approval很大程度取决于你的负债率。只要工资收入足够多,没问题的。
可以边买边卖。但如果卖比买快,你的考虑中间怎么过度。如果首付够的话,完全可以先买,再卖。

信用记录是贷款的必要条件之一。有些小的银行,比如local的信用社,也可以贷款给信用差的人,但利率可能不好。
一般建议咨询靠谱的贷款中介,让他们货比三家。

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多谢, 首付都在现在自住房里,要是可以的话就打算先listing,然后直接pre-approval然后交定金买新房?

可以讲一下各种房型的产权归属吗?还有买房整个流程和买房后每年所需要考虑的费用。

感谢回答!!

Low appraisal value的风险我了解。我比较好奇的是如何到时候比利率。比如我的preapproval是大银行做的,under contract以后用一天时间到处比价发现一家小lender给的利率更好,这个时候seller可以表示不放心然后拒绝我换lender吗?

你这种做法叫做有contiengency的purchase agreement,也就是说需要买的新房的首付取决于你卖掉旧房。
这种offer很多卖主不接,应为风险比较大。到时候你旧房一时卖不出去,也耽搁了对方。

你这个问题问题比较大,设计范围很广,一两句说不清。我简单提一下。
常见的房型是single family 和condo (townhouse),这两种最常见。
single family大多没有HOA,买了后就是你的,你拥有100%权力(当然不能违法),你想怎么弄就怎么弄。
Condo的受限于HOA的限制,bylaw规定了那些你能动,那些你不能,每个都不一样。你只拥有部分产权,公共部分归HOA管,比如草坪。

买房流程可以很简单,也可能很复杂基本就是:找个靠谱的agent商量下房屋期望和预算 — 选房–看房–出offer–还价–签offer–做inspection – 贷款-- 过户等

每年的费用包括:房地产税,保险费,贷款(本金和利息),HOA 费(如果有的话),其他的比如维修费不等,这个很难估计要多少,取决于具体的每个房子。

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可能每个州有不一样的规定,至少我这个州,买主是任何时候都可以换lender的,我有客户也是这么操作的。

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不清楚能不能,但是我买的时候就是换了。但是我预先找了一堆preapproval,所以在签字当天就开始贷款流程了。

你的credit受影响大吗? 据说10天还是14天内的pull会被算成一个计算credit score, 不过实际操作中有可能出差错

对本坛坛友应该没影响
撸卡的谁不是几十个HP,虱子多了不痒

请问HOA的涨幅受限制吗?

这个一般由各个小区的board决定,似乎没有听说有限制,一般不会很离谱。