职场新人的小额购房投资思路

近来在各论坛上看到过一些关于以购置房产为投资策略的手段,但不知是一种前人实践过的靠谱手段,还是仅仅是比较aggressive的猜想。想向大佬们请教一下,如果是手头资金在 100K 左右的职场人,在美国范围内是否可能通过投资购房的方式,来获得一定的经济收益呢?这样的投资思路和投资股市相比又有哪些优劣?

Context:

  1. 可用于购置的资金在100k左右。
  2. 工作时间较短,不确定能否进行贷款。
  3. 没有家里的补贴。
  4. 投资购房不考虑自住需求。希望通过收房租+一段时间后卖出的方式获利。

疑问:

  1. 买房是否有必要选在自己所处的地区?能否在全美范围内选择平均房价和收益都比较合适的其他地区买房?若能,有没有类似的房产市场成熟稳定获利的地区推荐呢?
  2. 如果要把房子租出去,是不是要自己打理很多与租客打交道的问题,会耗费很多精力吗?或者有没有类似托管服务的机构可以帮忙与租客对接,自己直接交一些佣金就可以的?
  3. 在美国搞投资房有没有可能因为房价下跌或者其他什么原因导致亏本呢?如果有的话,可能性大吗?

插眼。。。

看地区 100k在midwest可以考虑上豪宅,在ma nyc就小黑屋都不一定有

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1不是问题。你需要有个合理的预算。你可以到网上搜how much mortgage can I afford。然后输入你的收入信息,可以大致估算。如果你的贷款额(房价减首付)低于本地conforming limit的话可以少放首付。否则就是jumbo loan,必须20%以上首付。
尽量多预留两三万。closing cost不知道多少。appraisal也可能要补钱。
我首付加closing cost都不到10万。
2.工作年限是个问题。工作时间太短可能银行不肯贷款。最好两年以上。bonus之类的也是过去两年取最低。
3.纯投资的话贷款会比较麻烦和利息高。你住过一年就可以用自住房贷款,会好很多,之后可以出租。
4.租售比高,正现金流的地方不是没有。但是一般都比较差,风险比较大。而且这种地方房价常常是下跌的,因为本地经济不行。
5.最大的风险还是租客的麻烦。比如搞得一团乱。拖欠租金。不肯搬走。之类。

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1[quote=“Xinyongka, post:1, topic:15334, full:true”]
近来在各论坛上看到过一些关于以购置房产为投资策略的手段,但不知是一种前人实践过的靠谱手段,还是仅仅是比较aggressive的猜想。想向大佬们请教一下,如果是手头资金在 100K 左右的职场人,在美国范围内是否可能通过投资购房的方式,来获得一定的经济收益呢?这样的投资思路和投资股市相比又有哪些优劣?

Context:

  1. 可用于购置的资金在100k左右。
  2. 工作时间较短,不确定能否进行贷款。
  3. 没有家里的补贴。
  4. 投资购房不考虑自住需求。希望通过收房租+一段时间后卖出的方式获利。

疑问:

  1. 买房是否有必要选在自己所处的地区?能否在全美范围内选择平均房价和收益都比较合适的其他地区买房?若能,有没有类似的房产市场成熟稳定获利的地区推荐呢?
  2. 如果要把房子租出去,是不是要自己打理很多与租客打交道的问题,会耗费很多精力吗?或者有没有类似托管服务的机构可以帮忙与租客对接,自己直接交一些佣金就可以的?
  3. 在美国搞投资房有没有可能因为房价下跌或者其他什么原因导致亏本呢?如果有的话,可能性大吗?
    [/quote]

有必要。特别是对新手。
会。有,佣金不低,而且自己还是得操心。
有。运气问题。谁知道未来房市咋样呢。

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谢谢回复。看起来这样操作的一个问题是比较费心神,而且工作时间短的话贷款不一定好办,相比投资股市来说确实是要辛苦一些。

谢谢回复。对于1来说,为什么新手一般要买在本地区呢?是方便现场看房和面对面与之后的租客沟通吗?

博客里有opt买房攻略的
首付低至3.5啪
贷款月供不能高于税前工资45%
能买什么样的基本有数了吧?

不过我看有人说现在处于低利率高房价时期,有闲钱的前段时间趁低利率买了一波炒高了价格,但还有大量贷款断供的雷没爆出来。

以前住在德州所以只对那里有研究,之后也打算多投资德州,以前100k可以有很多选择,也能出租1000多刀,那些100k不到的房子现在都200k+了,不过还是有远点的地方有130-150k左右的,能租个1300左右,德州地税比较高,但是回报率还是挺高的,不过就是升值慢,像湾区的,有些地区本来70-80w的townhouse最近几年都每年涨接近10w一年,这样看回报率更高,但是租售比差很多

其实有不少公司是专门做投资买房然后出租的,可以看看这些公司在哪里买然后跟着买

启动金有限且有fulltime job的新手建议第一个投资房买个条件不差的小condo,cashflow是少一些,但是省心很多,至少维修维护什么的省很多事,最好是class b地区,这样tenant也相对好一些,做好tenant screening,然后就是auto pilot。

我的第一个投资房就是2b1b的小condo,虽然rent能做到1%,但是由于mortgage是15年,加上hoa,所以cashflow只有不到$200,但是做一圈下来,学到好多东西,现在基本就是每年和这个tenant esign一下lease extension,基本没去过。

如果觉得还不错可以继续投,下一个就选30年mortgage,cashflow多一些,再下一步就是不买condo啦。。。

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因为别的地区你不了解啊,房子又不是光看看图片就知道好坏的。Location这个问题也恐怕不是你上网查查就能研究明白的。

在美国搞出租房有几个问题:

一个是成交费用比较高,一进一出就是4%。持有成本也比较高,有地税和HOA。

一个是流动性有限,不是你想买就能买想卖就能卖的,需要时间。

一个是法律繁复,很多地方的法律对房东不利。比如有的地方你屋子里空调坏了两天,房客是完全有理由出去住两天酒店房东报销的。

其他的房价走向问题,和租客打交道的问题,中美是一样的。美国好人不少,无赖也很多,特别是你要是在房价便宜的地区搞出租房,那就更要考虑这方面问题。

唉,我自己是因为换房无奈走上了当房东这条路,真的建议你三思。

where there is problem, there is opportunity. :wink:

这个我同意。只是我这个人能力有限,没法赚这个opportunity的钱。

主要还是看Location和身份,我们这大大农村实验室美国小哥30k down买个150k的house,租出去俩房间,还完loan每个月net positive cash flow 400多,虽然不多但是phd第一年这样不错了。

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投资选择房地产在美国原因不外乎有2:

  1. 杠杆-至少5倍、长期、低息贷款
    手上如果有10W的现金,如果收入过得去,至少可以买50W的房子,每年涨10%,假设房租收入和房屋开销可以打平,2年后cash to cash的收益就是100% (50x1.1x1.1=60.5W,刨去房贷40W)

  2. 税收优惠
    依然是上面的例子,如果2年是自住,卖掉后的资本利得1毛钱也不用交税;如果前2年是房租,收回来自己住2年也可以不交税,再不济用1031 exchange还是不用交税。算算自己如果W2一年10W要交多少税就知道优惠有多大了

认真答题:

  1. 新手最好从自己熟悉的环境开始。打理房子本身就有很多要学习的,远程的更麻烦。总体来说东西两海岸房价升值快但是现金流差,中西部有positive cashflow但是升值有限。
  2. 房东不是一个轻松的差事,具体要看租客有多麻烦。有management company可以顾,但是费用不低,这样以来现金流就差了。
  3. 只要能扛过去房价低谷期,总会涨回来的,但是跨度能多大没人知道,如果扛不过去要割肉卖,算算机会成本,损失的就不止是投进去的那些资金了。

请问啥叫class b 地区?还有再就是你cash flow 怎么算的?只算利息地税保险hoa 吗?还是也把交的本金算进去。有positive cash flow的地方还能租出去现在可能不大好找

rental market分abcd 4个class,基本就是选中上等的地区吧

cashflow就是net net net,rent减掉所有expense,mortgage tax insurance hoa maintenance repair capex vacancy,principal和appreciation不算,这两个和tax benefit都算extra cheese。但我的小condo常年auto pilot,所以expense很好project,也基本不变

所在的地区找不到的话就往远点的地方,总会找到的

当房东算是与人打交道,分人分情况吧。房地产领域玩法很多,即使是最常见的买来做出租这块,根据出租对象的不同,也可以细分,比如有人专门做政府补贴户,有人租给拖家带口family,有人定位学生租房。我自己感觉young professional尤其是medical领域的不错,相对不容易欠租金,另外因为忙对房子损耗也小很多,当然追求这种租客的房子也只能靠近学校和医院,房源多不多房子状况如何都得考虑。仅仅是一个思路,仅供参考。

这是在另外一个帖子里的回复,先来点理论课吧