关于ADU出租的税务问题

本人最近在湾区购入了一套本身就自带ADU的single family。该ADU是和房屋主体直接建在一起的,但是有独立的出入口。面积450 sqft,ADU+房屋总共1950 sqft左右。目前房屋主体自住。最近想把该ADU出租,但是看了不少帖子依然不知道税务上是一个什么情况。我个人理解是收入应该按照个税来报,但是有很多东西可以抵扣。比如贷款利息,水电和地产税可以(不知是否按面积proportional?)做deduction,最重要的是不知道deprecation应该怎么算,难道按照房屋整体价值按面积proportional算造价然后按27.5年的折价?不是特别清楚这方面应该怎么算。希望板上的大神可以帮我参谋一下,让我来evaluate一下做房东的effort是否值得。谢谢!

rental income 算在 passive income 里面
expense 的原则是“reasonable method for dividing these expenses”,所以可以按照面积算比例,deprecation 也可以按照面积算比例。

正确的做法难道不是收现金不报税么。。。。

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我周围认识的人,只要不是整栋出租的投资房,其他的比如分租什么的,从来都不报税!居然还有人钱多了抢着报税的 :sweat:

出租可以算成本算折旧。地税也能折掉一部分。最后交不了多少税,甚至可能是负的。

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是的,我正是考虑到估计交不了税才来请教大家这个成本怎么算的。毕竟目前在美国还是h1b身份,逃税怕出事情

目前身份还是h1b,怕出事情 :sweat_smile:

depreciation expense因为不是直线折旧法,所以不是直接除27.5的。具体每一年可以claim多少折旧,硬核一点可自己查看MACRS table然后自己算…最省力的方法是关键词搜索MACRS depreciation calculator,基本上直接给你一个折旧的schedule

谢谢,我的确还是第一次听说这个MACRS depreciation。其实还有个问题是因为买这个房子的时候ADU是一块儿买来的,那一般这个ADU的Basis是要怎么个算法呢?您有什么这方面的经验吗?